二手房交易过程中房屋被查封该怎么办

　　卖家：

　　对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。

　　买家：

　　一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。

　　房屋被查封能否进行交易

　　那么有哪些房屋最有可能发生被查封的状况呢?在实际操作过程中原因有很多，最常见的九种为：

　　1、诉前保全的房屋;

　　2、交易房屋系违章建筑;

　　3、产权不明导致纠纷的房屋;

　　4、交易房屋系一房多卖;

　　5、交易房屋存在高额抵押;

　　6、产权人涉及债务纠纷较多;

　　7、产权人涉及恶意转移、变卖房产;

　　8、交易过程中，产权人有违法行为的;

　　9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。

　　交易“查封”房屋的风险有哪些?

　　1、签合同之前房屋被查封

　　根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。

　　2、签合同之后房屋被查封

　　如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完成交易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。

　　另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三) 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。