二手房如何办理抵押贷款？

　　抵押：抵押是一种比较理想的担保方式，在各种担保当中，被称为“担保之王”。抵押以不转移标的物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方利益，因此被人们所广泛采用。例如：买房、买车、买设备等都可以用抵押方式来融通资金。

　　房地产抵押：房地产抵押是债务人不履行债务时，债权人有权依法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

　　二手房抵押贷款：是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

　　二手房抵押贷款要求：贷款人18-65周岁，是具备完全民事行为能力的自然人;且具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好。

　　二手房抵押贷款流程：

　　买卖双方签订房屋买卖合同——向银行申请贷款——房产评估——银行审批——房产过户办理贷款——与银行签订二手房抵押贷借款合同——贷款合同生效后，银行每月划付资金，购房者还款——借款人还清贷款本息、解除抵押担保

　　(1)购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同。

　　(2)符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料。

　　买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。

　　(3)评估。

　　购买二手房，买房需要对房产进行评估。买方需要找评估公司进行房产评估。然后银行根据房屋交易价和评价中较低的价格进行放贷，并且作为放贷依据。

　　银行、买卖双方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估，或者买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估。

　　根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。

　　(4)贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款。

　　银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

　　(5) 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续。

　　审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

　　买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

　　(6)与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续。

　　(7)借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金。借款人按月还款。

　　(8) 借款人还清贷款本息，解除抵押担保。

　　二手房办理房屋抵押登记的条件：

　　根据《城市房地产抵押管理办法》和《物权法》的规定：下列房地产不得设定抵押：

　　①权属有争议的房地产;

　　②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

　　③列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物;

　　④公告列入拆迁范围的房地产;

　　⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　⑥法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

　　办理房屋抵押登记费用：

　　依据国家发改委、财政部，发改价格(2008)924号文件，住宅抵押登记收费标准为：每套人民币80元;非住宅登记收费标准为：每件550元;另加5元的印花税。

　　房屋贷款结清后办理程序：

　　先到银行办理结清证明，同时领取注销抵押登记申请表(银行盖章)、他项权证或期房抵押证明、办理银行委托书、房屋所有权证或合同及本人身份证原件，带上以上资料到当初办理抵押的登记机构进行注销登记。

　　提醒大家，贷款结清后应立即办理抵押注销，否则银行给你的资料遗失了，你想卖房子因没有注销就无法办理买卖交易，而且注销登记是免费的，只要资料齐全，当即就可以办理完毕。需办理注销登记的手续还有：

　　1、抵押权已经实现

　　2、抵押权人放弃抵押权

　　3、法律、法规规定抵押权消灭的其他情形

　　申请抵押权注销登记提交材料：

　　根据《房屋登记办法》第49条的规定：申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：

　　(一) 登记申请书;

　　(二) 申请人的身份证明;

　　(三) 房屋他项权证书;

　　(四) 证明房屋抵押权消灭的材料;

　　(五) 其他必要材料。