武汉：集资建房和合资建房如何向经济适用住房靠拢

    主持人：谢谢南通的局长助理给我们介绍南通市的情况，南通是一个不大的城市，但是我们南通市的经济适用住房的做法，通俗讲补砖头和补人头，南通市是它根据他自己的创造这种补人头的做法，直接向中低收入家庭提供补贴，有点是中低收入家庭自己购买住房建设，南通城市他独创一种做法，但是他这个制度随着自己的发展，也在逐步的变化。从这个政府财政个别来说，政府的能力有限，除了搞好廉租房以外，开始高、中、低价位的商品房的供应，所以它覆盖了各个层面。

    从横面上来说，结合自己的情况，现在积极抓好小城镇的供应情况，这也是一个很宝贵的经验，他全方位的考虑到，南通市的经验，对我们一些同等规模的城市，也是有一定的操作、参考价值，我们进行最后的发言请武汉市房管局处长余女士发言。

    余处长，各位领导、各位来宾，非常高兴一起交流住房保障的问题，我就武汉市的情况给大家做一下介绍：

    武汉市有三个区700多万人，我们对住房保障这个问题非常重视，这个住房制度改革以来，GDP也提高的很快，我市的住房改革的具体措施包括这样的几个方面：4千万供应住房职工的住房率，已经达到80％，已经建设的适用房600平方米，我们补贴也是7个亿，到2003年全市的住房面积增长了十倍，人居GDP生活达到23.92％。从这个时间看来，住房建设面积起动的很快。但是人均体制改革、住房家庭的保障问题武汉先后建立了四条保障线，第一是对特困家庭实施的保障。

    改革初期武汉市的情况是非常困难的，达到了70％，我们的谢市长是改革局的局长，他们到老城区察看的特困户。去年看3代人居住在30平方米的地方；曾经到一个医院的防空洞看待了一户人，每户人家只有8平方米，那个时候出了很多笑话，比如有些人由于房子很近，所以出现了晚上上错床、进错房的故事。当然我们的谢市长让电视台的播的一个电视剧。市政府有很大的决心，用3亿元进行楼市的改革，政府每年投入780万元，有150元投入到这里。我们用六年时间改造了62000户。武汉市这方面起步是比较早的，1993年开始运行，1994开始正式起步，1994年6月8日第一个小区开了工。到现在为止，全市建设经济适用住房是600万平方米，居住困难户对经济适用住房的运行第一是按照我们建设部的有关要求，首先从经济上来说：中、低收入家庭从住房上来说：1998年以前，人均居住面积不低于8平方米，2000年以后到今年下半年，我们走改革路线未低于全市住房面积的平均标准。

    在经济标准上是说低于全市人均可支配收入，也就是高于支配收入的住房面积的。2003年全市住房年仅33.92％，也就是说在这个控制率下。98年实施的政府统一定价，也就是说我们当时14个小区，那么这一块就是投入等各个方面的原因，但是政府考虑到这一块是一个综合定价的问题，94年第一个小区就是888、908和1080。98年统一定价的，98年之后，政府有一个指导价，这个指导价由最开始的房屋部门物价部门上方的部门进行定价。稍微比过去高所以现在武汉市的价格最后已经达到2000年最高是1800，还是一个政策。在经济适用房这个方面，关于政府的政策支持问题，支持大体相似。第二是税费的鉴定我们在94年时候，政府的规划600万平方米，而且从98年以后，有新的政策调整和开发方位，因为之前的投资都是政府划定。

    税费建设是98年以后增加的要注意这一块。关于政府政策支持，这是第四个方面：关于户型的标准控制问题。户型的控制标准问题，在理论上来说，就是以中小户型为主来建设的解决适用房，这里面有困惑就在于针对困难户，他也买不起，只能买二手房之类，所以我作前段时间有一个困惑的过程，严格户型标准，控制在75平方米，最高在100多平方米，当然这个比例三、七开。另外就是关于经济适用房的质量问题，因为你这个造价不高但要求质量高，还要功能全，对于这一块我们就采取了很多措施。关于招标投标，而且经济适用房发展。

    我们到建设工地上去进行检查，房地局进行优良工程的评比。所以对他们来说总体上还是不错的。在经济适用房的比较投入的小区。4号小区被国家评为优秀适用房。大家可能在有关新闻媒体中，现在的首期规模到了四万，已经有180万17家国家的外宾进行了考察，那么他如果说他里面第一这个外形方向非常多样，小区的楼盘的中心广场就和公园一样。楼盘成了花园亮点。另外他的设施配套功能达到方案的要求，设施配套电子监控等管网全部埋在地下。

    另外它的人文的环境是他这样小区里面唯一一个不是街道办事区成立了党委、成立了妇联、成立了工会。而且把社会上工会以及相关部门都引入了小区，政府比较重视，质量还可以，给我们汇报一下。我们经济适用房大概是100多万平方米。

    第三条就是加强改善实施加强住房保障。武汉市企业比较困难，他们没有卖房、没有条件给职工分房，这些困难的职工单位补贴一点，政府支持一点。政府的支持主要是税费的减免。即使活动是和经济适用房是一样的，那么在前期也有不同，事业性收费的二分之一、三分之二在减免。

    还有一个问题就是经济适用房的价格问题，不同的事情都有不同的价格标准，而且也是这个单位的经济状况，过去的第二个问题：产权政策。产权政策早期的时候是公有产权，单位的个人一部分的产权。98年以后，我们制定的一个政策，对前期的一个集资建房，要求大家把个人的产权出资的幅度不一样，武汉市就下发了一个文件，每个时期限价做一个标准，如果你出资，就办成完全产权，大约就是60％，近年来已经达到90％。综合成本价的90％。另外就是集资、合资建房的规模问题。我刚才说，全市的住房规模是600平方米，经济适用房是100％，给他的计划就是15万，大约是占了这么一个比例。

    第四条保障线为最低收入家庭，实施廉租住房的保障，政府下发文件到现在全市有4000户享受这个政策。如果住房面积六平面以上，关于对于问题，一种是租金和解。当然下一段我们的市长已经发了话，准备到各地特别是成都市、上海考察。以后我们在实行租赁、租金补贴。另外我想说一下武汉市的配房资金来源，从理论上说四条渠道，目前只有两条渠道。 [page]

    第一条渠道，公积金的增值的收入，就是市级城镇的预算已经有几千万。廉租住房的房源一个是建、一个买、一个腾。宋处长我们现在买的既有相对集中的原来的空置房，一家一户的在一种产权新的住房，现在住房主要是有两个小区，另外就是对于动态的管理，我们正在考虑拿出一套办法，武汉市实施住房保障线，低收入和最低收入这样一个范畴。

    但是我们觉得还是有一些问题值得重视：第一个关于这种程度与畅想几个的问题，也就是说对最低收入家庭的住房保障，住房保障的基本的职能——中长期的规划，要理解短期行为，都应该有一个综合配套的问题，我不是说现在没有配套，还是有走一步看一步的现实状况，各地的城市不同程度的存在这个问题，第二个就是滚官方改困的问题，现在对于最低收入家庭的为了解决县市的问题，但是我觉得，要解决一个养懒人的问题。我们有一次参观廉租住房说你最好给我们搭一个岸楼，这些人是极为少数的，我觉得这些人有一个续学和早学的问题。

    比如就业的问题，例如让他们创收的问题，而且有一些机制，要激励他们觉得住廉租房不太有光彩，不要有长期住在廉租房这样的观念，要自己努力。我们有这样的一个观念，我们住房的保障目标就是检测的信息系统问题，我们的住房保障是低收入或者经济房中低收入为了实现社会的公平，抱着社会的和谐发展的目标，我们在住房资源、社会配置是有限的，他必须有监控的手段，在我国国家目前是比较薄弱的，现在实行了处级以上的收入的申报制度，银行的存款是实名制，有关的收入把它控制一下，有一个信息的手段，目前是非常不完善的，中低收入、低收入、最低收入。

    最低收入是不是有一个估摸的意味，原来报纸上登了3万元、5万元，这是早年的，上海现在有一种说法是80％对20％的问题，有人说是15％对85％的问题，我觉得有一个全市的平均收入的比例来考虑他，我们现在实施的家庭收入和住房面积低于全市的平均标准，我有时想平均标准是有时低有时高的，这一点我觉得我们的政府和职能部门对租赁收入有一个相应的标准，要加强研究。

    另外住房保障的方式问题，我觉得单位的集资合作建房是阶段性的，他鼓励社会性的集资建房，要纳入经济适用房的渠道，我看到建设部的有关文件上说：鼓励有条件的企事业单位，但是过去生效的文件有企事业，把事业代进去了，事业是什么概念？事业是财政拨款，这一方面他行政事业单位和财政的单位现在已经停止实物分房，这一方面是什么样的界限和矛盾，在这方面的提法上应该斟酌，我个人建议对于行政事业单位，行政单位，建设集资合作建房是严禁的，我在去年的时候接到了国家建设部房改处的文件是禁止行政事业单位建房的。

    后来那个文件没有下来，具体数字各种媒体来讲，有的单位是在集资建房有点开阔，这一方面应该斟酌，现在房基政策提倡货币化，逐步走向市场化的渠道，另外我还想说这样的问题，廉租住房的管理。廉租住房的管理从我们现行的政策当中有点冲突，我们的职能部门包括地方的政府应该研究。在理论上说，当最低收入的家庭的收入超过了最低标准的一定界限的时候应该退出，这里面有很多事，一个是住房怎么腾，这里面都有很多现实的问题，纯粹的住房怎么备案的问题，我们考虑的问题就是纯粹的住房是不是有价值的评估？如果没有原来的房子空着我们要用价值进行补偿，应该是把当时的房子进行价格评估，考虑到被腾出的房子拆迁，西部是把有关拆迁的费用上交上来，腾出的怎么分配，如果涉及到供房谁和谁签约定的问题。

    刚才大家说了到一定的时候大家退出来，我们想到一个问题，也就是说最低收入这种资格已经没有了，但是最多还是算低收入。原来是无房户的我们现在的廉租房很多是无房户，把房子退了以后我们的无房户到哪里去？这方面有很多问题，最后一个问题我觉得建设部的有关文件的政策配套的问题。

    我想今天我们赵处长在，以及各位领导在，我们的文件中有一些打架的情况，大家有没有这样的感觉，是不是有的文件是其他的，主要体现在集资合作建房和经济适用房的提法上。这种文件统一的提法非常的经典，他说多渠道建设经济适用房，多渠道建设经济适用房，把集资合作建房纳入集资房房的渠道，这方面产生了两个混乱。经济适用房是保障性的政策性的商品房，它主要区别是一个有利润一个是没有利润，一个是通过单位的渠道降低成本，第二个在于房改政策上的困惑停止实物分房以后，各地城市居民我们所至集资建房纳入了福利房的范畴，一般的是不再有住房补贴，或许部分住房补贴，这在全国各地都是的，我们对经济适用房是给住房补贴的，现在把集资合作建房纳入经济适用房的渠道，现在武汉市出现了住经济适用房就要拿补贴，我向领导提出来供大家指正，谢谢大家！

    主持人：我们感谢武汉市余处长的发言，武汉是中部的城市，它的国企随着体制内的单位增多，收入在全国也不是很高，经济适用住房建设规模比较大，国有企业这方面比较多，搞的规模也比较大，这么多年的发展余处长做了经济适用住房的兑现和价格、管理等方面的详细的做法。另外集资建房和合作建房对武汉市的整个市场的影响也谈了谈他们的体会。我个人的想法，从18号文件来讲，23号文件还没有什么。特别是到今年5月份的市部委，我觉得现在的阶段应该讲集资和合作建房，向经济适用住房靠拢。

    武汉是集资建房和合资建房，如果再占大规模的比例将对他们的市场产生影响。经济适用住房应该是和普通商品房辅助的，在这种情况下集资建设如不停止就会有一些问题出现。

    我们现在今天的大会到现在就结束了，今天一天的会强度很大，非常感谢我们在座各个城市、各位领导、代表对大会的支持，我代表主办单位建设部政策研究中心，中共郫县的县委、县政府对大会的支持表示感谢。因为我们发言的材料可能有一个天津市财经大学的一个住房保障的杂志，它可能在下一期的杂志把这次大会的信息发表。