在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别?登记机关对贷款期限是否要进行限定?

在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。

建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。

由此可见，在建工程抵押与房地产抵押的主要区别有两方面：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，二是只能为取得在建工程继续建造资金的贷款作担保，而不能为其他性质的债权进行担保。

登记机关对贷款期限不应进行限定。

一方面，贷款期限的长短、是否设定抵押，都是当事人自己的行为，登记机关只是为当事人所设定的不动产物权进行登记，使之具有对抗第三人的效力。因此，只要符合权属登记的各项条件，登记机关就可以予以办理，而没有必要也无权对当事人的民事行为进行干预。

另一方面，以在建工程作为抵押并不限定抵押人要在房屋竣工前还清贷款。因此，原贷款期限即使超过竣工日期，对主债权的担保并没有影响。当在建工程竣工时，如抵押权尚未消灭，按建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定，抵押当事人应当重新办理房地产抵押登记。重新办理房地产抵押登记并不是对新的债权设定担保，而是对原来尚未履行的债务进行担保，即将在建工程抵押改为(已竣工的)房地产抵押。