【拆迁估值】《济南市城市建设拆迁管理办法》

　　第一条 根据《济南市城市建设拆迁管理办法》(以下简称《办法》)第四十七条的规定，制定本细则。

　　第二条 济南市拆迁管理办公室(以下简称市拆管办)是市人民政府的拆迁主管部门。

　　第三条 本市大型市政基础设施工程或市政府确定的应急重点工程，属于政府统一组织拆迁的范围，由市拆管办指定拆迁机构拆迁;其他建设工程，属于委托拆迁的范围，由拆迁人自愿选择拆迁机构委托拆迁。

　　第四条 根据《办法》第八条的规定，拆迁冻结期已满，又确需拆迁的工程，须重新办理拆迁立项手续。重新立项的工程，其冻结期限不得超过六个月。

　　第五条 因被拆迁房屋产权纠纷尚未解决而暂安置使用人的房屋，由拆迁机构临时管理，临时管理期间，由拆迁人负责修缮，并按规定收取房租。

　　第六条 被拆除房屋的土地使用证，由市人民政府于动迁前公告注销;由拆迁机构在与被拆迁人签订补偿、安置协议时，和房屋产权证一并收缴。

　　第七条 拆迁机构组织拆除房屋，应清理到原室内(地下室除外)地坪;拆除、清运、残缺修复等费用，按以料抵工的原则处理。对以料不能抵工的，由拆迁机构与拆迁人协商解决。

　　第八条 拆迁工程结束后，市拆管办应会同规划等部门对拆除范围进行验收。对验收合格的核发合格证书。无验收合格证书的，规划部门不予办理新建工程开工手续。

　　第九条 拆除未超过批准期限的临时建筑不予安置。其临时期限，有批注期限的，按批注期限认定;无批注期限的，按两年期限确认。适当补偿的金额，按合法房屋作价补偿标准的30%-60%计付。

　　第十条 对拆除房屋实行作价补偿的，由拆迁机构按照《济南市城市建设拆迁房屋作价补偿标准》(附件1)结算。对被拆房屋装饰部分，由拆迁机构或者由拆迁机构聘请专业装饰人员参照装饰工程定额给予适当补偿。

　　被拆房屋的作价补偿费，拆迁机构应在动迁之日起30日内发放。

　　第十一条 拆除单位自管、私有房屋，拆迁机构应在拆迁通告规定的搬迁期限前，书面征求产权所有人是否实行产权调换的意见;产权所有人要求产权调换的，应在搬迁期限内提出申请并签订产权调换协议，逾期视为放弃产权调换。

　　对拆迁机构与被拆迁人达不成协议申请裁决或者因产权纠纷提起诉讼的，不适用上款规定。

　　第十二条 拆除单位自管、私有房屋，实行产权调换的，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按《济南市城市建设拆迁房屋产权调换结构差价标准》(附件2)结算。

　　第十三条 实行产权调换的住宅房屋正常安置面积的计算方法为：新安置的成套住宅房屋，其居住(或使用)面积没有超安的，该套新安房屋的建筑面积全部计为正常安置面积。超过正常安置面积的建筑面积部分，以超过安置的居住(或使用)面积乘以1.2，即为超安的建筑面积。

　　第十四条 《办法》第二十一条规定的新安住宅房屋的建筑造价为每平方米450元，商品房价就地安置的为每平方米1500元，易地安置的为每平方米1000元，上述价格优惠20-40%，即为建筑造价优惠价和商品房价优惠价。其中就地安置的优惠20%，易地安置的优惠30-40%。

　　新安住宅房屋一、四层按上款规定计价，二、三层加价5%，五层及其以上递减5%，顶层再多减5%计价。楼梯间应摊面积不计算费用。设电梯的楼房不实行层次价差。

　　住宅产权调换费用的计算公式为：〔原建筑面积×结构差价+(正常安置面积-原建筑面积)×建筑造价优惠价+超安建筑面积×商品房价优惠价〕×(1±楼层系数)。

　　第十五条 拆除房屋产权调换的价款，应在安置房屋交付使用时结清，拆迁机构应同时向被拆迁人出具产权调换的证明。

　　被拆迁人在办理房屋产权证时，属住宅房屋的，正常安置面积的部分只交纳房产登记费用;超过正常安置面积的部分，按房屋交易的有关规定交纳费用。属非住宅房屋的，只交纳房产登记费用。

　　第十六条 《办法》第二十二条第二款规定的房屋使用权补偿费，按居住(或使用)面积每平方米400元计算。

　　第十七条 《办法》第二十四条规定的商品房价格，由市拆管办会同有关部门根据安置房屋的区域等因素确定。对因结构不合理造成超安的，10平方米以内可按商品房价的30%给予优惠。

　　第十八条 根据《办法》第二十五条规定，拆迁机构按所拆房屋建筑面积每平方米30元计发一次性职工生活补助费。

　　第十九条 拆除非标准住宅房屋的面积计算方法为：

　　(一)平房、阁楼

　　(1)檐高(室内)2米以上按100%计算。

　　(2)檐高(室内)1.8米以上按80%计算。

　　(3)檐高(室内)1.4米以上按30%-60%计算。

　　(4)檐高(室内)1.4米以下不计为居住面积。

　　(二)地下室(室内地平低于室外地平1.2米以上)

　　(1)室内高度2米以上按100%计算。

　　(2)室内高度1.8米以上按80%计算。

　　(3)室内高度1.6米以上按40%-60%计算。

　　(4)室内高度1.6米以下不计为居住面积。

　　第二十条 《办法》第二十八条第二款规定的成套住宅平房，是指门厅、走廊、厨房、厕所等附属设施均在一房内，具备独立使用功能的平房。

　　第二十一条 被拆除房屋确认为非住宅用房的必须具备以下条件：

　　(一)合法的产权证件。

　　(二)与房屋座落位置相符合的营业执照。

　　(三)拆迁冻结时按非住宅用途使用。

　　(四)属于公有房屋的按非住宅承租并交纳租金。

　　确认为商业用房的，除具备上述条件外，还必须具备沿街条件。

　　第二十二条 《办法》第三十条第二款规定的安置去向，根据规划设计定点图纸以单位建筑为准进行确定。住宅楼之间、住宅与混合住宅楼之间、混合住宅楼之间，就地安置;住宅、混合住宅楼与非住宅建设工程相邻的，前者的范围依其规划定位线为准，向前延四米，向后延八米，向左右各延三米;对纵向分为两种不同使用性质的单体建筑，按其竖线确定就地安置与易地安置范围。

　　第二十三条 《办法》第三十条第三款规定的就近安置，指在以被拆房屋为中心，半径1.5公里相同等级土地范围以内安置。其中新建小区的工程，应在小区内安置。

　　第二十四条 对应该易地安置的非住宅使用人和应该就近安置而主动要求易地安置的非住宅使用人，分别按被拆房屋建筑面积增加30%和60%安置。增加的安置面积要求产权调换的，按建筑面积每平方米450元交纳房屋产权调换费。[page]

　　第二十五条 拆除非住宅房屋，使用人要求用住宅房屋给予安置的，经拆迁机构同意，按被拆房屋建筑面积增加1倍安置。属租赁的非住宅房屋要求安置住宅的，还须经房屋产权人同意并出具证明。

　　第二十六条 对拆除非住宅使用人的安置，由拆迁机构按照拆迁人提供安置房源的情况，考虑被拆房屋的位置、用途、经济效益等因素，酌情安排楼层和具体位置。安置房屋为多层的，原则上按用途划分，三层以下安排营业、生产，四层以上安排其他。

　　第二十七条 住宅解困户以市解困机构出具的证明文件确认。易地安置的，其超安面积的计算方法为：用解困安置标准面积减去原合法面积和易地安置所相应增加的面积。

　　第二十八条 根据《办法》第三十二条第二、三项的规定，易地安置从区位差迁入区位好或者区位相同的，不增加面积。对易地安置和主动要求易地安置所应增加的安置面积系数，由市拆管办根据本市拆除房屋区域和安置房屋区域的情况确定。

　　第二十九条 对易地安置又在规定期限内完成搬迁的使用人，依据应增加的安置面积给予易地安置补助费;一次性到位安置的每平方米300元，过渡安置的每平方米400元。

　　第三十条 《办法》第三十四条第一款超面积安置费的标准为：住宅房屋按居住(或使用)面积，新开发区每平方米300元，旧城改建区每平方米400元计算。住宅超安费的层次差价按产权调换层次差价系数执行。非住宅房屋按建筑面积，新开发区每平方米600元，旧城改建区每平方米1600元计算。非住宅超安费不实行层次差价。

　　单位自有、私有房屋实行产权调换的，其超安面积部分不缴纳超安费。