城市新建住宅小区管理办法

建设部第33号令（1994年4月1日）《城市新建住宅小区管理办法》中对小区的定义为：达到一定规模，基础设施配套比较完全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。小区管理的定义是：对住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。在建设部房地产业司关于贯彻33号文件的通知中强调：住宅小区推行社会化、专业化的管理，变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务型，以维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，促进住房消费环节形成良性循环，并提出以经营收益来弥补管理经费的不足。可见虽然建设部令中已将物业管理公司作为企业，但当时的出发点仍是政府行为的福利收费制度，而非市场化的商业经营行为。原因在于没有对房屋的产权是私有还是公有作出界定，仅仅从实物维护的角度而非财产保护的角度立法。在住房制度的改革之中用物业管理社会化、专业化的办法减轻国家对公有住房的维修管理投入，从完全由国家承担（或大部分由国家承担）转为由国家和个人分担，并逐步向完全由个人承担转移是正确的。但这种管理的方式仍然停留在一种纯消费的观念中，而真正的物业管理应该理解为不只是一种消费，除非业主（不管这个业主是谁）永远不将房屋进行交易，否则物业管理就绝不只是消费，而同时成为一种投资，一种对私有财产保值、增值的投资，生活质量提高的投资和维护个人尊严和财产权利的投资。政府更多的考虑了广大群众在消费环节中的承受能力问题，但也应考虑到收费的立足点是什么。如果是为了非私有财产的使用权而支付的费用必然心有不甘；如果是为了保护私有财产的增值就会选择最有利于保护个人财产的方式和与承受能力相适应的条件。
政府的法规中将物业公司作为企业，同时限定为微利企业，并在大多数的文件中规定了物业管理企业法定的8％－12％的利润率。那么这是一种市场化的企业行为管理还是非市场化的计划与行政的管理呢？显然，市场化的管理中没有任何一个政府可以立法限定商业服务性企业的法定利润，只能限定垄断性服务企业的法定价格和利润率。也许我国的物业管理还没有完全服务于私有化的房屋，并且物业管理费用涉及到住房制度的改革尚未到位和涉及到广大城市居民的承受能力问题，所有这部分服务性收费的价格尚必须由政府进行指令性的严格管理。但这种管理不应出现于对物业管理企业利润率的限定上，而应控制在对不同的物业实行不同的收费标准上。当业主来选择和决定物业公司时，业主是有权限定和选择收费和服务的标准的。且不管政府所规定的8％－12％的利润率是不是一个微利的概念，也不用去管这个利润率是指从物业管理的收费中提取，还是企业从其他的特约性经营的有偿服务管理中获得，仅仅从公开的收费，共同的管理内容，但不同的企业所消耗的内部成本不同，使用的人员和人员的效率不同就必然会产生不同的利润率，这种规定就是不科学的。许多开发商在销售前就选择的物业管理公司常常在一开始就确定了一个不知道多少利润的管理费标准，无非是使业主在购房时就必须作出一种选择，承担和接受这样一个管理交纳的标准和服务。
当物业管理公司是按市场经济的方式提供服务的内容和索取服务费用时，必须要靠服务质量和合理的价格形成竞争优势。从1994年深圳市开创了全国第一次物业管理的招投标之后，业主用招投标或协议的方式选择物业管理公司已不再是新鲜事了。因此用法定利润率的方式来限制物业管理公司的收费反而成了提高物业管理费用的理由。而由市场进行的选择实际上才能最有效地通过竞争来抑制服务价格的上升幅度和水平，使其更趋于合理。