滨州市人民政府办公室关于进一步规范房地产市场秩序的通知

关于进一步规范房地产市场秩序的通知

滨政办发〔2008〕5号

各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:　　为进一步加强全市房地产管理,规范和维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,根据现行有关法律、法规规定,经市政府同意,现就有关问题通知如下:　　一、加强城市房地产开发管理　　凡进入城市规划区内进行房地产开发的企业,应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。在确定房地产开发项目时,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和房地产开发年度计划的要求;被确定为项目开发者的企业,必须与开发主管部门签订开发合同,交纳开发项目价款,取得项目开发经营权,并持取得开发项目的证明文件,到规划和土地管理等部门办理有关建设手续,申领建设用地规划许可证和建设用地批准书,到发改部门办理登记备案手续。开发企业未取得开发项目证明文件,规划部门不得办理规划放线手续,土地部门不得发放土地使用权证书,建设部门不得发放施工许可证。没有取得开发项目证明文件,规划、土地、建设部门发放的批准文件无效。城市规划区内的集体所有土地,经依法征用转为国有土地后,该幅土地的使用权方可有偿出让,用于房地产开发经营;以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,房地产开发企业必须按规定缴纳土地出让金、耕地占用税等有关税费,商业综合用地土地出让政府收益每亩不低于20%。开发企业必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权;因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。房地产项目开工建设前,必须缴纳城市基础设施配套费等有关费用,规划部门方可办理规划放线手续。未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等有关证明的不得开工建设。　　坚决遏制违规违法将农用地转为建设用地。一是严格执行土地用途管制制度,不能违反国家的土地用途管制制度。二是严格规范使用农民集体所有土地进行建设,严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。三是严格控制集体建设用地规模,禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。四是严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为,禁止乱占滥用农用地。　　城中村改造安置用地在符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和城市总体规划的前提下,使用本村(居)土地可以采取划拨方式供地。但不得向本村(居)成员之外的个人和单位出售。已向本村(居)成员之外的个人和单位出售的,应依法查处。　　经济适用房允许公开上市出售部分,按上市出售部分建筑面积分摊土地面积补办出让手续,签订土地使用权出让合同,补缴相应的土地使用权出让金。　　二、加强商品房预售管理　　房地产开发企业进行商品房预售,应当向市、县商品房销售主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》方可预售。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。　　商品房预售,房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同,房地产开发企业应当自合同订立之日起30日内,依法到备案机关办理商品房预售合同备案手续,并于15日内书面告知买受人。取得预售许可证明的商品房可以依法进行转让。买受人已经支付全部购房款的,应当及时告知房地产开发企业,房地产开发企业应当予以配合,合同另有约定的除外,买受人未支付全部购房款的,应当征得房地产开发企业的同意。预售商品房转让的买受人和受让人应当依法办理商品房预售合同备案的变更手续。预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门办理权属登记手续,购房人应当自领取房屋产权证之日起30日内,持商品房用地宗地分割转让证明、房屋产权证书到市、县土地登记机关领取土地证书,开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。　　由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。　　三、加强房地产交易管理　　房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则,禁止私下交易。房地产开发企业用地的抵押,应实地调查核实,对房产未预售部分和未开发部分进行抵押,已售出的房产及其占地不得设定抵押权。房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产,应当如实向房地产交易主管部门申报成交价,不得隐报瞒报,房地产交易成交价格明显低于评估价格的,按评估价格计征税费,成交价格高于评估价格的,按成交价格计征税费。转让房地产,双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记,经审核后,签订房地产买卖、交换和赠与契约,办理立契手续。房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。对以出让方式取得土地使用权,未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发土地的、未登记领取有关证件的及《山东省城市房地产交易管理条例》中规定不得转让的房地产,不能进行转让。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报市、县人民政府审批,市、县人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在转让房地产报批时,由市、县人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获益中的土地收益上缴财政。行政划拨的土地使用权进入市场交易,交易当事人应当依法签订土地使用权出让合同,并补缴出让金。在房地产交易中土地有增值的,交易当事人应按国家有关规定缴纳土地增值税。　　房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房屋所在的市、县房地产交易主管部门登记备案,领取《房屋租赁证》。有《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)第六条规定情形之一的房屋不得出租。对房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴财政。承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租,应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照规定办理登记备案手续。　　四、加强房地产权属登记管理　　以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向市、县土地管理部门申请登记,经市、县土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上新建成房屋的,买受人应当持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据及房地产开发企业提供的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收证明和规划验收证明,90日内向市、县房地产管理部门申请初始登记,由市、县房地产管理部门代表政府核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,权利人应向房地产管理部门提交房屋权属证书以及相关证明文件申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。对于违章建筑及临时建筑不予登记、发证,对申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的及因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的,登记机关可注销房屋权属证书。对非法印制房屋权属证书及伪造房屋权属证书的,其证书无效,并按规定对当事人处以罚款,构成犯罪的,移送司法机关,依法追究刑事责任。　　五、加强物业管理　　从事物业服务活动的物业服务企业必须具有独立法人资格,取得资质证书。外地市进入本市从事物业服务经营活动的,在承接物业服务项目后,持营业执照、资质等级证书和有关材料到项目所在地房地产管理部门备案,并接受其日常监督管理。新建物业的建设单位在销售物业之前,应依照《山东省物业管理招投标管理办法》选聘物业服务企业进行管理,制定业主临时管理规约,对违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并向物业买受人明示,同时报市、县(区)房地产行政主管部门备案。新建物业交付使用时,建设单位应按照物业管理条例的规定移交物业管理资料,除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定外,物业服务企业不得向物业买受人收取任何费用。对于物业服务用房,建设单位应在开发建设时按开发建设总建筑面积0.3%的比例建设物业服务用房,其建筑面积最低不少于100平方米,并具备水、电等基本使用功能。物业服务用房属全体业主所有,建设单位不得抵押、交换、买卖或改作他用。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。物业服务企业利用共用部位、共用设施设备经营的,其营利净收入应用于物业区域内共用部位、共用设施设备的日常维修养护,不得挪作他用。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内业主房外的相关管线和设施设备的维修、养护的责任,户内的由业主自行维护和管理。物业服务企业按合同约定进行服务,业主也应按照合同约定、管理规约按时交纳各项费用,履行义务。　　六、严格落实房地产市场调控政策　　各级发改、国土、规划、财政、建设(房管)等部门在办理有关审批手续时要严格按照规定执行,严禁超权限审批。土地出让金、城市基础设施配套费等各行政事业性收费、政府性基金及税费要按规定交齐。城市新审批、新开工的住房建设,严格控制在套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费,建立符合实际的住房建设和消费模式。要加快房地产信息系统建设,统一整合规划、土地、开发、交易、财政、税收信息资源,确保房地产市场的进一步规范,避免税费流失。要加强市场监管,坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为,维护群众合法权益。要加强房地产价格监管,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平,引导房地产市场健康发展。

滨州市人民政府办公室　　二○○八年一月十七日