吕梁市人民政府关于加快住宅与房地产业发展的意见

吕梁市人民政府关于加快住宅与房地产业发展的意见

吕政发［2005］50号

各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：
　　为了加快我市住宅与房地产业的持续健康发展，不断满足人民群众日益增长的住房需求，推动全市经济快速增长，根据省政府《关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发［2002］6号）精神，结合我市实际，提出以下意见：
　　一、充分发挥城市规划的先导作用
　　各级城市规划部门要在总体规划指导下，认真搞好住宅与房地产业发展的布局规划、住宅供应体系规划，年内完成城市的居住区规划、居住小区控制性详细规划和旧城改造中的住宅规划。未编制控制性详细规划的地段，不得进行住宅建设和房地产开发。在规划管理中要认真执行“一书两证”制度。实施过程中必须严格按照下述要求执行： 
　　1、住宅建设和房地产开发，不得占用绿化用地、体育用地、中小学教育用地等公共用地。
　　2、小区的绿地率不得低于30％；建筑容积率控制在国标之内。
　　3、城市旧城改造要实行街区整体改造，严格控制中心区的小规模开发，禁止零星分散的住宅建设。
　　4、小区要功能完善，环境优美，节地、节水、节能。
　　二、强化土地一级市场调控
　　住宅建设和房地产开发的土地供应，要根据城市规划和市场需求，确定土地供应总量、供应结构、供应方式和供应区位，优先保证中低价位普通商品住房的土地供应，并以一定方式向社会公开发布，定期公布基准地价，合理引导地价水平，拍卖中要控制地价，降低住宅成本。
　　1．商品房的土地供应，应由政府对已有控制性详细规划的居住用地事先统一征用，建立房地产开发的土地储备制度。根据地块、年限、供应对象和控制性详细规划的要求条件以招标拍卖的方式向开发商供应，这类用地是指出让土地。国有土地出让收益主要用于城市基础设施建设和土地开发。通过拍卖出让的土地不得给开发商留有遗留问题。商品房开发的土地严禁向非开发商供应，严禁炒买炒卖，严禁化整为零拍卖。
　　2．统一开发的经济适用住房，是指政府住宅供应体系规划作出的对中低收入家庭供应具有政策补贴的住宅；廉租住房是指对最低收入家庭供应租房的住宅，以上二类供地以划拨供应。
　　3．城市规划区范围内严禁审批个人宅基地。
　　三、改善住宅建设与房地产开发投资环境
　　1．减少行政审批，简化审批程序。商品房(外商投资高档房地产项目除外)开发建设的程序可简化为：由规划部门拿出控制性详细规划的居住小区，计划部门下达计划，向开发商公开拍卖土地，取得土地后就具有了一次性完整手续，规划等费用可在拍卖中收取。统一开发的经济适用住房建设的程序简化为：首先由规划部门拿出控制性详细规划，经规划评审委员会评审通过，计划和建设行政主管部门审批项目建议书后，由计划部门下达计划，建设部门通过招标择优选择开发企业进行开发，这类土地以划拨供应，享受国家经济适用住房建设优惠政策。廉租住房审批：统一建设的廉租住房要由计划和建设主管部门下达计划，根据规划要求划拨土地，然后由建设部门监督建设。对一般住宅建设项目不进行建筑工程场地地震安全性评价；合并建筑工程设计方案和管线综合设计审查程序，不得单独发放建筑工程管线规划许可证。国家和省明令取消的行政审批事项一律不得再行审批。
　　2．清理收费项目。取消煤气集资费、供热集资费(增容费)和电信、供电、煤气、破路、回迁安置、直管公房拆迁保证金及危房改造基金；取消使用轻型墙体材料保证金；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。国家和省明令取消的收费项目一律不得再行收取，具体由物价部门负责落实。按照国家规定做好城市基础设施配套费征收工作，征收的城市基础设施配套费作为城市基础设施建设专项基金，主要用于市政公用设施建设，由建设部门负责征收和管理。
　　3．打破部门和行业垄断。有关部门不得指定项目可研编制、工程标底编制、房地产价格评估单位和招标代理单位。电信、供电、煤气、消防不得指定厂商、产品，有形建筑市场、房地产交易中心、投资审批大厅不得代企业收取费用。
　　4．拓展住宅建设与房地产开发投融资渠道，扩大住房消费信贷业务。支持和鼓励国内资本和国外资本、民营企业和国有企业参与住宅建设与房地产开发；支持和鼓励有实力的房地产开发企业通过发行股票从资本市场直接融资；完善住房信用体系，加快建立企业、中介机构和个人的住房信用档案；发展住房置业担保业务，加大个人住房抵押贷款力度，推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。
　　四、大力推进以经济适用住房为重点的住宅建设  
　　积极推进经济适用住房建设。经济适用住房建设要选择信誉好的房地产开发公司开发，建设标准以二、三室的中小户型为主，严格控制大户型，最大面积不得超过120平方米，同时落实国家关于经济适用房建设用地行政划拨和税收减免优惠政策。严格控制经济适用房销售价格，要依据《山西省经济适用住房价格管理暂行办法》的规定，加强住房成本监控，禁止乱摊和虚置成本，坚持保本微利原则，实行销售价格审批制度，定期发布经济适用住房指导价格。
　　规范发展物业管理企业。加快我市物业管理企业资质申报审批工作，推行物业管理与房地产开发企业分业经营，年底至少有两处住宅小区成立规范化的业主委员会，有一处采取公开招标的方式选择物业管理企业。认真贯彻执行建设部和财政部联合下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步完善住宅共用部位、共用设施设备维修基金制度。新开发商品房不交维修基金的，不办理《商品房预售许可证》和《房屋所有权证》。商品住房和公有住房已出售但未建立维修基金或维修基金的建立标准低于规定的，由房地产管理部门和财政部门按照有关规定执行。
　　五、进一步搞活住房二级市场   
　　鼓励已购公房和经济适用房(含集资建房、合作建房、解困住房)上市交易，取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。拥有全部产权的已购公房和经济适用房上市交易，按规定缴纳税费和土地出让金后，所得归职工个人所有；拥有部分产权的已购公房可以直接上市交易，其收入按规定缴纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。已购公房和经济适用住房住满5年且是唯一自用住房上市交易免征所得税。建立房地产有形市场，将房地产交易、租赁和房屋权属登记、发证进入市场内实行一站式服务，其它房地产管理业务都进入市场。加快已购公房和经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证办理进度，力争年内完成已购公有住房和经济适用住房的产权证登记发放工作，同时对我市市区规划范围内的所有房屋产权要进行清查、登记和换证，建立一套科学的电子档案管理系统。对一些不符合规定的建房(如不按规定出售的安居房、向社会出售的集资建房和农村建设的向社会出售的住宅)，按照《城市房地产管理法》、《城市房地产经营条例》等有关法律规定处罚后办理产权手续。
　　今年我市的各县市都要开放住房二级市场。为进一步搞活住房二级市场，各相关部门要协调配合，积极落实优惠政策；城镇居民出租闲置住房按规定减征营业税、房产税和个人所得税。已购买房改房的城镇职工家庭，年收入低于4万元的，在不享受住房补贴和房改优惠政策的前提下，仍可购买经济适用住房，具体由房地产管理部门审核。异地购买成套住宅的城镇居民可迁入购房城镇，农村居民可转入城镇户口，公安部门凭购置成套住房的《房屋所有权证》办理转户手续。
　　六、整顿规范房地产市场秩序
　　为了整顿规范房地产市场秩序，我市将组织有关单位对全市开展一次落实七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》的执法大检查，通过检查找出问题、拿出措施，就地解决问题，对不规范的开发企业实行清出制度。
　　严厉打击非法联合建房，禁止在国有划拨土地上一方出资、一方出地开发销售商品房，规避监管、偷漏税费的非法行为，以净化房地产市场。对非法的联合建房、单位以集资名义开发销售商品房、规划区内的农村以村民建住宅的名义开发销售商品房的问题，依据《城市房地产管理法》作出处理。
　　要逐步解决“城中村”问题。一是市规划区内按要求开发改造的农村和旧城区要严格控制新建、改建和扩建项目；二是市规划区内的住宅禁止修建二层小楼；三是房屋拆迁要提倡产权置换和货币安置；四是拆迁农民住宅不再进行划地安置；五是对违法(章)建筑要无偿拆除。
　　创新房地产企业制度。大力发展民营房地产企业，鼓励房地产企业实行重组、联合，建立现代企业制度，激活经营机制，壮大企业规模，提高竞争能力。

二OO五年八月二十八日