房产侵权纠纷涉老问题增多

春节临近，给老人送什么礼，又摆在了子女的面前。送什么都不如送一份孝心实在；而对老年人来说，有什么都不如有一种安全感重要。因此我们挑选了一些老年人在房产纠纷方面的典型案例，希望能对您有所裨益，并希望广大老年朋友提高法律意识，维护自身合法权益。
　　有资料显示，上海60岁以上的老年人约有300万，已步入了老龄化社会。1999年后，随着房产私有化程度加深，房产侵权纠纷正成为上海涉老问题的焦点。据不完全统计，老年人的案例里几乎一半与房产有关。对老年朋友来说，发生纠纷后，痛骂与哭泣也许应放在第二位，如何防患于未然方为根本。

　　业内提醒：老年人只要管好三样东西：房产证、户口本和钱，并通过法律程序来办事，那么，您的权利就会得到保障，房产侵权案件就会远离您。

1、儿子女友共列产权人分手后主张权利咋办

　　年逾花甲的张先生是上海极为典型的工薪阶层中的一员。他一生勤俭节约，最大的愿望就是看着儿子成家立业，享受天伦之乐。2002年，张先生夫妇拿出所有存款，出资40余万元购买了闵行区一套住房。当时，儿子女友陈某提出婚后自己也将住在该套房屋内，因此要求在房屋产权证上将自己也列为共有权人。善良的张先生夫妇满心以为陈某就快成为自己的儿媳妇了，既然是一家人，写上陈某名字也没什么问题，于是就将儿子与陈某一并列为了共有权人。

　　但他们万万想不到，2004年交房后，陈某却向其儿子提出分手要求，同时要求分得该房屋四分之一的产权。在这一年多的时间里，由于房价大幅上涨，这套出资40余万元购买的房屋市值已飙升至近百万，陈某据此要求分得25万。此时的张先生不禁老泪纵横，当时为了购房，两老不仅卖掉了老房子，还向亲朋好友借了不少债。现在就剩一套房子，陈某还要求主张其中四分之一的产权，着实一筹莫展。

　　上海市妇女法律援助中心、上海市华荣律师事务所曹为群律师：

　　该案是曹律师近日在上海市妇女法律援助中心时受理咨询的。她指出，张先生的遭遇很有普遍性。老年人出资为成年子女购买婚房，从而引发的各类房屋产权纠纷数量日前呈现上升趋势。针对上述情况，2003年底，最高人民法院颁布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》，对此进行了细化规定。根据该《解释》第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。该《解释》已经自2004年4月1日起施行。

　　根据上述司法解释的精神，父母出资为子女购买房屋，最终产权归属那一方，法律首先尊重当事人的意思表示，如果父母明确表示是对一方或双方的赠与，则产权归属于一方或双方；在父母没有明确意思表示的情况下，则以婚姻关系存续时间作为认定赠与的重要的前提条件。婚前出资购买的则认定为对自己子女一方的赠与，婚后出资购买的则认定为对夫妻双方的共同赠与。

　　就本案而言，虽然产证上将陈某列为了共有权人，但并不能简单地认定这就是张先生夫妇对其赠与的意思表示。因为当时之所以将陈某列为共有权人实际上是附有条件的，也就是陈某与张先生的儿子结婚，现在这一前提条件并未成就，所以陈某要求分得四分之一产权不但不近人情，从法律上而言也是有所欠缺的。鉴于此，为避免以后产生争议，建议父母在出资为子女购房时就房屋赠与对象、赠与条件等都做出一个明确的意思表示，最好以书面形式将其固定下来，这样也是对老年人自身权益的一种保护，以免出现本案中张先生所面临的局面。

2、父母出资并签协议房屋分割如何处理

　　程某1998年结婚时，因其男朋友王某经济能力有限，为解决住房问题，程某请求其父母协助他们购房，并签定了《按股出资购房协议》。协议将房屋款分成四份，陈某、王某支付一半，程某父母支付另一半，权利与出资比例相同。房屋产权人为程某、王某。2005年，程某、王某因多方原因诉请法院离婚。由于该房屋的市值已翻了一番，双方于是就房屋分割问题各持己见。程某及其父母主张房屋产权应根据四方签定的协议执行，也即王某仅有四分之一产权。王某则认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《婚姻法》规定，该房屋应属于夫妻双方共同财产，关于程某父母出资部分属于债务关系，《按股出资购房协议》的约定明显违反法律规定，是无效合同。由于房屋大幅升值，如果按债务关系处理，程某父母只能拿到当初出资份额，房屋升值部分价值不能获得。

　　上海市佩信科诺律师事务所黄学锋律师：

　　依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。因此，从房屋所有人的角度考虑，依法登记的房屋产权人应为房屋的所有权人。本案中，程某、王某与程某的父母共同出资购房，且四方就出资比例及房屋股份签订了合同，从衡平的角度，该份协议应该有效，但程某的父母所占的股份不应理解为产权的共有，而应理解为房屋产权价值的共有。

3、女儿钻漏洞卖动迁房老爸居无所要求赡养

　　闵行区法律援助中心曾接到过这样一个案例：一位老人控诉女儿挖空心思卖掉了他的房子，他起诉到法院竟然败诉，现在无依无靠，连个住的地方都没有！原来老人1998年从外地回沪时将户口迁至本市番禺路某房，该房屋系动迁分房，承租人是老人的女儿。不久，女儿迁往新居，提出将番禺路房屋出租，另外租房给老人住，租金由其支付，老人同意了。刚开始女儿待老人不错，但不久就不再为老人支付房租。老人打算回番禺路住时被告知，该房屋早就被女儿买下了产权并转让给他人。老人既不能回户籍地，又无力承担在外租房的租金，于是和女儿打起了官司，要求确认女儿签定的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复为公有住房。但想不到的是，一场官司下来自己反而输了。

　　接待的黄律师和老人进行了细致沟通，并展开了深入取证工作后，认为老人既然不能主张分割房屋转让款，也不能提出女儿住房的居住权，要最终维护老人的合法权益，还得通过法律途径要求两名子女承担起赡养老人的法定义务。于是代老人提出了赡养诉讼代理法律援助申请。庭审过程中，女儿表示她曾为老人支付过一段时间的房租，已经尽到义务，现在自己没有收入，不同意继续赡养老人。黄律师立即予以反驳：赡养父母是子女的法定义务，无劳动能力或生活困难的父母有要求子女给付赡养的权利。子女曾经赡养父母，不意味着今后就能免除这一法定义务。最后法院做出判决：判令两名子女每月给付老人赡养费100元，并承担诉讼费。老人今后与女儿共同生活，由女儿照顾起居。 [page]

　　闵行区法律援助中心、上海市国雄律师事务所黄菲律师：

　　老人的遭遇令人同情，被女儿钻了法律空子却无可奈何。虽然老人对女儿的行为毫不知情，在《职工家庭购买公有住房协议书》的同住成年人一栏上也非老人的亲笔签名（女儿代签），但该协议书上面盖有老人的印章，同时女儿出示了一份老人亲笔签名的授权委托书。由于在庭审过程中老人无法举证，女儿采取隐瞒、欺骗手段违背老人真实意愿套取印章、签名，这就视同为老人已经知情并且同意由女儿购买。另外该房屋已出售给善意第三人，第三人以对价受让取得了房屋产权，故法院很难支持老人的诉讼请求。但是通过赡养诉讼代理法律援助申请，让老人的正常生活有了着落，老年人的合法权益最终得到了体现和保障。

4、找人假扮父母偷卖房木已成舟权利难主张

　　王先生夫妇均已年逾六十，与其子王某共有一处房产。王某平素不务正业，因欠债太多，就打起了房产的坏主意。一日，王某花钱雇佣了两个和父母年龄相仿的老人，冒充其父母，王某还带上了父母的身份证，与假扮者一起到公证处办理房产买卖委托公证手续。当公证人员问起房屋事宜时，假扮者只是点头示意，并不开口讲话，一应手续全部由王某亲手操办。得到“委托公证”后，王某旋即将房屋卖给了第三人，并在房产交易中心完成了房产过户手续。获得房款之后，除还清欠债外，王某在不长时间内就将余款挥霍一空。等王老夫妇发现真相时，为时已晚矣，两位老人痛不欲生。

　　法院相关人士认为：根据《公证法》的规定，公证机构负有审查当事人身份的义务。但是，公证机构对当事人身份的审查，一般不可能进行实质性审查，这正是本案公证书出现错误的原因。而新的房产所有人是通过房产交易中心办理了房产过户手续，因此本案存在一个王老夫妇和新房主的利益保护的倾向问题。鉴于公证书法定效力对于第三人的影响，以及房产过户手续的合法性，除非该新房主具有恶意，王老夫妇是不能向新房主的所有权主张权利的。