案情介绍

    1998年，甲公司向乙银行借款300万元，期限一年，合同到期后甲公司未按约定偿还贷款。1999年，甲公司与乙银行约定：甲公司以其自建的未在房管部门登记的A房产折抵其所欠乙银行的借款本息，并签定了以资债协议，抵债协议签定后，甲公司未经银行同意将A房产卖给丁公司并过户至其名下。2007年，乙银行将该房产拍卖处置给丙公司。2008年丁公司因欠款，被戊公司起诉到法院，戊公司胜诉后以上述房产属丁公司所有为由，申请法院予以查封执行。

案情分析

    1、第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据上述规定，尽管未进行登记，甲公司仍取得自建房产的所有权

　　2、第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。结合上述第九条，乙银行与甲公司签定的以资抵债协议合法有效，但乙银行因未进行过户登记，不能取得A房产的所有权。

　　3、根据上述规定丁公司取得A房产所有权

　　4、乙银行拍卖了属于丁公司所有的房产，故其拍卖行为效力待定。丙公司未经丁公司追认不能基于拍卖取得A房产。

　　5、因A房产法律上归丁公司所有，故戊公司的执行申请应该得到法院的支持。

判决结果

    1、为取得A房产所有权，乙银行应在法院执行过程中与甲公司签定的以资抵债协议，并申请法院裁定A房产归其所有。

　　2、为确保甲公司不再将A房产出卖给他人，乙银行应到房屋管理部门办理A房产的预告登记。

　　3、只有取得A房产所有权后，乙银行才有权利对A拍卖处置。

相关法规

    第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。