低价买房受贿案中如何认定市场价格

　　最高人民法院、最高人民检察院发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第一条规定了交易型受贿的性质认定与数额计算的司法判断规则。对于与低价购房受贿案件定性和定量均密切相关的市场价格认定问题，实践中多数观点认为，房屋的市场价格可由价格事务所进行评估，司法机关可以直接将估价结果作为基点，判断实际交易价格是否存在明显偏离及其与市场价格之间的差额。然而，笔者认为，上述意见忽略了以低价购房形式受贿作为新型受贿犯罪所具有的独立性特征——以房产交易为权钱交易的载体。房产交易具有不同的表现形式，这就决定了司法机关必须区分不同情况确立市场价格的判断规则。低价购房型受贿案件市场价格认定不单纯是一个估价技术问题，更大程度上是运用刑法原理确立受贿犯罪定罪处罚量化基点的实体法适用问题。
一、低价购买新商品房受贿案件中市场价格的认定

　　在新商品房交易过程中，房地产开发商或经销商所设定的市场销售价并不具有决定意义，通常仅具有参考价值，真正决定新商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。如果低价购买新商品房受贿案件以基准地价、标定地价、房屋重置价格、市场标价等指标为依据评估市场价格，势必与真实的市场价格存在较大偏差，亦与《意见》第一条第三款“市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”不相符合。新商品房交易折扣幅度不定，开发商或销售公司内部根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。

因此，笔者认为，应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，判断国家工作人员实际支付价格是否符合“明显低于”的要求。以“最低优惠价格”作为定性与定量的基点，不仅能够避免控辩双方对于市场价格的鉴定结论是否正确合理的技术性争论，而且充分考虑了新商品房交易价格的实际操作惯例，不会引发受贿犯罪打击面失控问题。

二、低价购买二手房受贿案件中市场价格的认定

　　低价购房型受贿中有相当数量案件的犯罪对象是二手房——行贿人将自己当前所有的房屋低价转让国家工作人员或者根据国家工作人员的意向购买房屋后再低价出让。《意见》第一条第二款规定，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。而低价购买二手房受贿过程中存在两个“交易时”，即行贿人购买的第一次交易与受贿人购买房屋的第二次交易。两次交易存在时间差，房屋的市场价格会有所波动。能否直接将第一次交易价格作为市场价格计算差额？

实践中普遍认为，应当以受贿人购买房屋的时间作为“交易时”评估市场价格；以受贿行为发生时的财物价值认定市场价格。笔者认为，低价购买二手房受贿案件应当坚持以贿赂双方交易时确定市场价格，而不能优先采用购进价格为市场价格。盗窃罪司法解释的财物价值认定规则以被害人的实际财产损失为核心计算盗窃数额，能够正确反映盗窃行为的社会危害性。贿赂犯罪属于对合犯，应当以行贿人与受贿人主观意志与客观行为互为一致的财物价值认定犯罪数额。

　　行贿人的购进房屋价格代表的仅是行贿成本，而非行贿犯罪给予国家工作人员的实际利益。行贿成本可能高于亦可能低于受贿数额，故不能成为确定犯罪数额的依据。受贿人低价购买二手房的同时意味着行贿人低价转让二手房，以贿赂双方买卖房屋的时间界定“交易时”并以此评估市场价格，最能体现贿赂犯罪双方的主观恶性程度。

三、低价购买特殊房产受贿案件中市场价格的认定

　　实践中，部分请托人在通过拍卖、抵销债务等方式合法获得价格低廉的房屋、商铺等不动产所有权后，加价转让给国家工作人员，但该实际转让价格明显低于请托人与受托人交易时的市场价格。

　　笔者认为，请托人通过拍卖、债权债务抵销等方式购进房屋后转让国家工作人员，区别于低价购买二手房受贿，属于特殊房产的交易型受贿，其市场价格的认定应当遵循独立的判断标准。直接以请托人购进价格确定市场价格，可能放纵部分故意转让和接受他人应得财产利益的贿赂犯罪。机械地按照请托人与受托人交易时的评估价格进行司法认定，亦可能将部分贿赂性质并不明显的交易行为纳入刑法规制的范围。这势必与《意见》第一条打击交易型受贿重点性、准确性、谦抑性原则的要求相悖。所以，应当在特殊房产受贿案件市场价格确定过程中植入对公平交易因素与风险变动因素考量。特殊房产的“加价买卖”仍然没有脱离权钱交易的本质，以交易时的市场价格定性与定量，具有合理性。

（作者：罗 斌 张美贞 作者单位：上海市卢湾区人民法院、上海市宝山区人民检察院）