租赁期限超过20年后将不受法律保护

双方签订租赁协议，需经法定程序

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认为超过20年部分无效。该种观点鉴于合同成立时的法律并未对租赁合同的租赁期限进行规定，因此依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条“…合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”、第二条“合同成立于合同法实施以前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生纠纷的，适用合同法第四章的有关规定”、以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，从而适用合同法的相关规定，认定租赁期限超过20年的部分无效。在司法实践中，很多法院基本认同的是该种观点。从法理分析看，即使适用合同法来认定租赁合同超过20年部分的性质，其起算时间也应自合同法颁布之日即1999年10月1日起计算。租赁合同属于按期履行合同，对于《中华人民共和国合同法》实施前已经履行的部分，根据合同双方的真实意思表示、保护合同双方的合法权益以及法不溯及既往的原则，该部分不应计入法律规定的二十年租赁期限中，应从合同法实施之日起的1999年10月1日开始计算，后延20年，超过部分无效！