法律问答

夫妻一方与住宅中介签订买卖合同是否有效,如果有效,应承担什么责任

2020-04-21 08:32:23
律师解答共有4条
  • 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。
    房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

  • 一、房地产分离出卖,合同无效。  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。  
    二、产权主体有问题,合同无效。  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。  
    三、侵犯优先购买权,合同无效。  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。  
    四、单位违反规定购房,合同无效。  机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。  
    五、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。  
    六、非法转让,合同无效。  根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):
    1.以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的;
    2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;
    3.依法收回土地使用权的;
    4.共有房地产,未得到其它共有人书面同意的;
    5.权属有争议的;
    6.未依法登记领取权属证书的;
    7.法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
  • 劳动关系等民事行为中,无论是初次签订劳动合同,还是续签劳动合同,当事人的签名都是其在法律上同意的表示,是对合同权利义务接受的表示。签名者应对自己的行为所可能产生的法律后果承担责任。
    若他人代签合同,应得到当事人书面委托或事后追认,否则,合同不对该当事人产生法律约束力。  民法通则中还规定,如本人知道他人以本人的名义实施民事行为,而不作否认表示的,视为同意。
    目前一些用人单位和劳动者,在推行劳动合同制的过程中,不严肃地对待劳动合同的形式要求,随意漏签、代签的情况时有出现,由此产生了一系列的劳动纠纷。因此,在此提醒一下,不要忽视订立劳动合同的程序,既不要没有得到授权代为别人签订合同,也不要随意委托别人代签合同。
  • 买卖合同是卖方将标的物的所有权转移给买方,买方向卖方支付价款的合同。  买卖合同应当包括以下条款:  
    1.卖双方的名称或者姓名和住所;  
    2.标的物名称、规格、型号、生产厂商、产地、数量及价款;  
    3.质量要求;  
    4.包装方式;  
    5.交货的时间、地点、方式;  
    6.检验标准、时间、方法;  
    7.结算方式;  
    8.违约责任;  
    9.解决争议的方法;  
    10.其他条款(如国际货物买卖合同使用的文字及其效力、质量保证期等)  买卖合同卖方必须是标的物的所有人或者有权处分该物的人。  买卖合同应当对买卖的标的物进行详细的描述,做到明确具体一目了然。  买卖合同应对货物质量重点加以约定,以便于验收,避免纠纷。卖方应当按照约定的质量要求交付标的物,卖方提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。  合同中应当规定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。买方收到标的物后应当在合同约定的检验期间内对标的物进行检验,如发现货物的数量或质量不符合约定应在检验期内通知卖方,买方怠于通知的,视为所交货物符合约定。合同没有约定检验期间的,买方应及时检验,并在发现问题的合理期间内通知卖方。  买卖合同中买方的义务还有按照约定的数额、地点、时间支付价款等,卖方的义务还有按照合同约定或者交易习惯相关单证和资料、按照约定的时间地点交付标的物等。如果双方违反了应尽的义务,应当按照合同约定承担违约责任,合同没有约定的按照法律规定承担违约责任。买方的违约的情形大致有毁约、未按照约定提货、付款等,卖方的违约情形大致有毁约、未按期交货、交付的标的物不符合约定等。对违约行为的惩处,合同双方应在合同违约责任条款中加以详细描述。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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