你好:
1.土地的使用年限到底是如何确定的?
本人的理解:土地使用权的年限确定,是按土地使用权出让合同及补充协议明确的,开发商应在购房合同中载明,国土使用证号和使用年限,最终您领到的土地证和开发商的土地证年限是一致的.
2.本人有一套商铺,购于1997年,购房合同的土地使用年限为50年,办理了房产证,
在2007年的时候,办理了土地证,但使用年限变成了40年,经过了几番交涉及相关核实，最终改成了50年,但是是在原来的土地证的备注栏上写了:（土地出让金已付止2047.1.6）,并敲了章(**市国土资源局土地登记专用章),这样的办理是否合理,感觉总有点问题............
本人感觉第一点应该十分重要,如果第一点确立的情况下,那么是属于国土局误办导致了我的土地证年限缩水，我完全有理由叫他重办一张土地证；
但国土局的人说有文件在2002年的时候规定，商铺土地证年限一律为40年，虽然已经被我推翻，但多少也受他们的影响，国土局的人说重办不办，只在原来土地证备注栏上写了：（土地出让金已付止2047.1.6），并敲了章(**市国土资源局土地登记专用章)。
我现在心里也没底,这种规定是否对我的商铺(97年)是否有效,我是否有权要求国土局重办土地证，维护自己的合法权力呢?
希望律师给我点建议和意见,在此十分感激.
2018-08-17 21:15:40
律师解答共有3条
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土地收益金和土地出让金的区分，一是土地出让金的出让国有土地使用权，土地收益金没有对土地使用权做限制；二是土地收益金是土地使用者按额按规定比例向财政部门缴纳的价款，土地出让金是国家向受让人收取的土地使用权价格。
土地收益金是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款；或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
土地出让金是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。 -
土地证办理流程
第一步向开发商领取以下东西：
1、房屋权属登记申请表(有开发商盖章的);
2、房屋分层分户图;
3、购房发票;
4、办理土地证的图。
第二步缴纳维修基金。
提供资料：
1、填写申报单(现场有)。
2、身份证复印件。
3、购房发票复印件。
4、《商品房买卖契约》
1、
2、24页复印件。
第三步缴纳契税。
提供资料：
1、《商品房买卖契约》
1、
2、
4、24页复印件。
2、身份证复印件
3、发票复印件。目前收费标准：个人首次购买90平米及以下普通住房，契税税率1%，其余自住普通住宅税率2%，高档房税率4%。
第四步办理产权证。
提供资料：
1、办理房产证的申请表。
2、申请人身份证复印件(查验原件)。
3、发票复印件。
4、分户图。
5、商品房初始登记证明。
6、商品房买卖契约(乙方契约正本)。
7、维修基金发票原件。
8、契税发票原件。
9、抵押登记申请表。
10、主债合同(借款合同)及房地产抵押合同。
11、抵押权人(贷款银行)授权委托书。
12、委托书(申请人不能亲自办理时出具，须同时提供受托人身份证件复印件，查验原件)。 -
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金不是简单的地价。
对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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