法律问答

我现在找了一个门面房,但是是二手房东转让给我的,有转让费,签转租协议房东不能到场,请问我应该怎么和二手房东拟订共同?

2019-06-10 06:42:56
律师解答共有4条
  • 房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金的行为。
    即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
    比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
    《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,应买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
    租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  • 在租赁期间可以出卖房屋。
    承租人享有优先购买权,合同法第230条规定:出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    直系亲属间买卖房屋,房屋承租人不适用优先承购权。
    买卖不破租赁,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
    但是出租方可以按照合同约定支付赔偿之后解除租赁合同。
  • 《合同法》明确规定,未经出租人同意,承租人不得擅自转租。未经同意擅自将房屋转租,可以解除合同,收回房屋并要求赔偿违约金。对于装修能拆除的部分可以拆除,若不能拆除二人又未能协商解决,就装修的剩余价值,可折价赔偿。
      房屋租赁双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括如下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。
    在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。
  • 二手房转让合同至少应具备如下主要条款:  
    一、交易双方的基本情况。包括双方的姓名、地址、联系方式等基本要素;应写明房产归属,即是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。  
    二、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接),是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵,以及物业管理费及其他交费情况。  
    三、价款。这个步骤很关键,需要注明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、支付尾款等。  
    四、履行期限、地点、方式。需要注明交房时间、条件,办理相关手续的过程,双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务,以及税费、其他费用的分摊问题。  
    五、违约责任。这个环节说法不明确就容易产生纠纷。合同里需要说明哪些情形属于违约,如何承担违约责任,违约金、定金、赔偿的计算与给付,在什么情况下可以免责,担保的形式,以及对违约金或定金的选择适用问题。  
    六、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。  
    七、合同生效条款。双方约定合同生效时间,生效或失效的条件和期限,当事人要求变更或撤消合同的条件,以及如果合同无效或被撤消,财产如何进行返还。  
    八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件,以及上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。  
    九、合同的变更或转让。在此约定合同的变更与转让的条件,或不能进行变更、转让的禁止条件。  
    十、附件。详细说明合同有哪些附件,附件的效力等。  律师建议:在签订二手房买卖合同时,买卖双方都要从法律的角度,把该说明的和事先约定的意思表示表达得清楚明确,如果可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,并由律师针对个案即每一起二手房转让的特殊问题约定一些特殊的/个性化的条款,这样能最大限度地避免纠纷发生并规避特定的风险。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
相关知识推荐
加载中