法律问答
我准备购买的是二手房,去办代款时发现对方的房产证是绿色的大本。我咨询中介,他说我办下来就是红色的大本了。请问绿色的是否就为小产权房?我们不太懂的人怎么去区分大产权小产权?
2019-06-09 10:10:54
律师解答共有2条
小产权房,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,它并不是一个法律上的概念,只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。 目前的小产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买,法律仅仅不保护非法买受人的权益,但对于集体组织来说,其对房屋所享有的权益是受到法律保护的;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。对于这种情况,由于房屋本身不合法,法律不保护此房屋上所附的任何权益。 和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。但是,正因为小产权房不是真正的法律意义上的产权,所以并不受法律保护,对于非农村集体组织成员的买受人来说,存在很大的风险,具体表现在以下几个方面:
(一)买受人不能取得房屋所有权证。即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件,也是不受法律保护的,如果将来乡政府或村委会反悔,要收回房屋,买受人只能要求返还房屋价款,无法继续保留房屋。
(二)存在一定的交易风险。买受人如果以预售方式购买小产权房,他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解,由于不存在任何政府监管,也没有行政机关对开发商行为进行审查,一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,买受人往往难以追回房款。
(三)质量风险。小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,一旦出现房屋质量问题,买受人的利益很难得到维护。
(四)拆迁过程中的风险。小产权房在使用中如果遇到国家
征收
,买受人很难得到相应的
拆迁补偿
。如果房屋是第一类小产权房,补偿受益人是农村集体组织;如果是第二类小产权房,因为本身是违章建筑,无法得到任何补偿。
国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:
1. 是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。
3. 是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。
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