法律问答

二手房,未过户,采取公证的方式过户,会有隐患吗?

公证
2019-05-31 19:29:43
律师解答共有3条
  • 二手房交易只公证不过户行吗?  
    1、为了想要逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。 
    2、房屋权利受到限制。 
    3、房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说:“我曾经见过这么一个例子,当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场,结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。”  
    4、卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。  
    5、联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。  
    6、产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说,一手卖房人再卖出后,风险就转嫁给了二手购房者。
  • 二手房未过户怎么预防风险,  
    一、二手房未过户怎么预防风险  二手房未过户的可以采取以下两种方式预防风险:  一是应该在购买房屋的所有权转移(过户)后,再对房屋进行装修。  二是事先在房地产买卖合同中对装修部分的处理进行特别的约定,即如果出售方违约,则需双倍赔偿购买方的装修费用。  
    二、买二手房应注意户口的哪些问题  第一,核查户口簿登记情况。核查卖方的户口本,可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的登记的信息没有及时更新,可能与实际户籍状况存在差异。  第二,预先到公安机关核实户籍登记。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理,买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口,但仍应到公安机关核实。  第三,在房屋买卖合同中约定户口迁移条款和违约条款。户籍问题发生纠纷,采取事后补救很困难,买方必须防患于未然。在签订买卖合同时,应当把握三点:一是要求出售方在申请过户登记前的具体期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。二是约定买方在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。三是约定具体的违约责任。买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出具体约定,明确违约责任可以免除买方在损害方面的举证责任。
  • 在二手房买卖过户的过程中,和查档相比,公证不是必经的程序。但是,如果出现以下这些特殊情况,在进行房屋过户的过程中是需要进行公证的。
    一、委托公证
    1、根据规定,在房屋交易进行签约、面签、过户等环节时如果卖方不能到场需委托他人,此时需要办理委托公证。
    2、如果房产人在国外想要卖国内的房产,需要到当地中国大使馆或领事馆办理房屋出售委托公证。
    二、继承公证
    原房主去世就会涉及到房产继承问题,无论法定继承、遗嘱继承还是赠遗都要首先到公证处办理继承权公证,之后携带相关资料才能办理房屋过户。
    三、监护公证
    1、卖方患病丧失行为能力。这时需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)向法院提起诉讼,确认业主为限制行为能力人或无民事行为能力人,再由人民法院指定监护人,由监护人办理监护公证,之后进行房屋买卖。
    2、卖方未成年的,也需要办理监护公证。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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