法律问答

回迁房怎么买卖,需要注意什么?回迁房拿到房产证之后和商品房还有什么区别,能否正常买卖?

2019-05-02 11:09:15
律师解答共有4条
  • 商品房买卖合同的解除并非在任何情况下都能获得差价赔偿,笔者认为合同的解除应符合一定的条件才能获得该房价升值差价的赔偿,具体应注意以下两点:  
    1、商品房买卖合同已成立,买受人已交付了大部分房款,因出卖人过错导致合同无法履行,买受人有权提出解除合同并要求赔偿房屋差价损失。  由于房价的暴涨,出卖人在利益的驱使下恶意违约,采取多种手段为房屋买卖合同的履行制造障碍,造成房屋买卖合同被解除,比如拒收房款,制造买受人延期付款,再主张违约,要求解除合同;甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。出卖人的行为严重违背了诚实信用原则,扰乱了良好的社会交易秩序。因此,买受人作为守约方在交付大部分房款,履行了合同义务后,因出卖人的过错导致合同不能履行的情况下,房屋升值所带来的利益应该由买受人来获得。这样既可以让诚信方受损的利益得到弥补,使其有能力购买到同区位、同类型的房屋,也能够遏制违约方的违约行为,从而不让违约方通过违约行为获利。  
    2、合同解除应指法定解除,且出卖人因法定解除而会获利。根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,买受人解除合同的情形共有十六种之多,但这十六种法定解除的情形,并不当然都能获得房屋差价赔偿,合同解除的原因应仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行,因其他原因解除合同的,不应支持房屋差价损失赔偿。同时,只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下,买受人才有权获得该差价赔偿。
  • 在房屋买卖的过程中,商品房涉及房产的有许多种情况,需要具体情况具体分析。比如,购买房屋后多久才能办理房产证?根据相关规定,购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间,那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证。
      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
      第十八条,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任
      
    (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
      
    (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
      
    (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
      上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间,那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证,否则,开发商也要承担违约责任。
  • 回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子。回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有大、小产权之说,回迁房由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。
      因此,回迁房的购买权具有人身属性,即只有回迁的居民才有权利买回迁房,在实践中有很多试图改变这种人身属性的做法,从法律的角度来讲对购房者是存在很多风险的,如可能不能办理房产证,购房合同可能被认定为无效合同,将来转让也会受限制等等。
  • 签回迁房买卖合同要注意什么,  签回迁房买卖合同要注意什么,要预防回迁房买卖风险必须注意以下方面知识:  
    (一)明确原地址和现地址。这两点在《回迁协议》上有,必须同时在转让协议上体现。一般而言,回迁后的地址会非常明确,但原地址有可能模糊,比如《回迁协议》中的原地址与真实原地址表述不一致,那么两个地址都写在转让协议中。  
    (二)明确住宅面积。如果已经是现房,面积基本不会有什么问题;如果房子还没有盖好,开发商一般会给一个大约面积,这个面积不会有太大的浮动,可以合同上写明具体面积,基本上保可以免除以后面积上带来的麻烦。  
    (三)使用“定”还是“订”。“定金”和“订金”是不同的,法律上对“定金”有着严格而明确的定义,而对“订金”的规定非常模糊。如果用“订金”的话,就没有什么约束力,更准确的说法就是现在开发商常用的“诚意金”的概念,双方有一人中断交易,则订金还要归还买方。其实把订金看成预付款的一部分,同样条件下有优先购买权而已。  
    (四)明确房屋的总价款以及支付方式;  
    (五)明确违约责任以及承担责任的具体期限,以防一方出现违约行为,导致另一方利益受损;  
    (六)相关费用及票据的转交和澄清,如原房主补交房屋面积误差的发票等,需要转交给购房者。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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