案由：房屋租赁合同纠纷 我是房屋承租方，所租赁房屋为宾馆使用。合同期限还有3年，现因房屋潮湿、屋顶有些漏雨，光线暗淡，同时没有消防许可证，与同类型宾馆及同地段相比房屋租金偏高。现我想解除合同，出租方同意解除，但要1万元的违约金，请问：我是否可以解除合同，且不给出租方支付违约金。
2019-04-16 11:45:46
律师解答共有4条
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合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施;合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金，因为该赔偿责任的适用有两个原则： 一是实行过错原则，无过错不产生赔偿责任;而违约责任实行无过错原则，只要有违约事实的存在，不能主观上有无过错，都要承担违约责任。
二是损失实际发生原则，即赔偿的损失必须是实际发生的损失。解除合同一方不能主张违约金的另一个理由是因为解除合同具有溯及力，合同解除后合同自始不存在，而违约金条款是原合同之一部分，不具有独立性，该约定也归于消灭，解除权人当然不得依照原合同约定的违约条款主张违约金，只能要求赔偿损失。
如果合同中明确约定合同解除适用违约金条款的，从其约定。 -
合同解除与违约金责任的关系
所谓违约金责任是指一方违约后，适用的以支付违约金为内容的民事责任。违约金具有约定性，而解除合同具有消灭合同效力的法律后果，那么解除合同与违约金责任二者能否并存呢?对此，我国合同法并未作出规定。
笔者认为，在一方违约导致合同解除的情况下，应允许另一方要求违约方支付违约金，因为违约金的主要作用就在于制裁违约行为以担保债务履行，合同的解除是因为一方违约而产生的，对于此种过错行为应当通过收取违约金的办法加以制裁。
有人认为违约金是以有效合同的存在为前提的，合同解除后，违约金条款就同时失效，合同解除仅能产生恢复原状的效力。笔者认为，合同解除不应当影响违约金条款的效力，只要违约金条款可以适用于相应的违约行为，就应当允许当事人追究违约方的违约金责任，这正是违约金条款的价值所在。 -
关于解除合同违约金的问题，解答如下：
我国法律规定里面并没有明确作出关于合同违约金的最高限额的规定，当事人可以根据意思自治作出约定，但是如果当事人约定的违约金存在过分高于对另一方当事人造成的损失的30%的，另一方当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
