法律问答

抵押权在先，租赁合同在后。出租人破产，承租人和下一任竞拍得者有经济赔偿吗

企业法律顾问

2019-02-05 16:01:12

在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方;否则就属于违约(合同另有约定除外)。合同中有约定违约金的按照合同的约定执行，但约定的违约金过高或过低可以请求变更，合同中没有就违约金进行约定，那么违约金就是违约方造成损失的数额。
也就是说如果你没有约定违约金的具体数额你就只能要求赔偿损失了。
私人签订房屋抵押合同不具有法律效力。不动产需要作登记，作为不动产，房屋抵押需要到房管局进行登记，所以私人之间的抵押合同不能对抗登记，也就是说即便你们写了协议，在未作登记时，房屋所有人已然可以住房进行处理，所以私人间的协议并未起到抵押的作用，所以是无效的。
办理房产登记时房管局只审查抵押需要的手续，如抵押合同，抵押人与抵押权人的身份证明，抵押物权证。房管局不干涉你们自愿达成的协议。
租赁合同纠纷的诉讼时效有以下几种：
1、根据《民法通则》第135条的规定，一般合同纠纷诉讼时效为两年;
2、根据《民法通则》第136条的规定，在特殊情况下，某些合同纠纷涉及身体受到伤害要求赔偿的，出售质量不合格的商品未声明、延付或者拒付租金、寄存财物被丢失的或者损毁的诉讼时效期间为一年。
3、根据《合同法》第129条规定涉外货物买卖合同和技术进出口合同提起诉讼或者申请仲裁的期限为四年，自当事人知道或者应当知道权利受侵害之日起计算。
1、租赁合同继续延续到新房东，所谓买卖不破租赁。
2、承租人不搬的话需要打一个排除妨碍的诉讼，以为你将来的行为做好准备。
3、合同到期后，拿到排除妨碍的判决书，你申请法院强制执行。让法院到场做好记录。
4、不打官司的话你就直接破门而入，把他的东西搬出来。但你要拍好录像并防止以后他起诉有有什么财物丢失了。
5、不用准备什么材料，房产证和租赁合同即可。
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