我买房交了订金跟首付款，但是征信问题贷款没办下来。开发商不给退钱，说要按照违约处理，支付房价20%违约金。但是在之前征信给到开发商的时候他们说没问题可以房贷。这个要问怎么处理？

房贷办不下来首付可以退回的，但是要依据双方签订的购房协议的约定，支付一定的违约金。
这要区别不同的情况来判断。
如果是银行原因，比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同，并且不必承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。
如果是因为购房者自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决，如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决，那只能解除购房合同了。
在这种情况下，购房者需要承担违约责任，支付违约金给卖家，同时卖家应该返还首付款。
综上，无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的，区别仅在于购房者是否需要支付违约金。
而且《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。因此，消费者可以跟开发商协商解除合同。
但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
（不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况）。

一般情况下，大多数人买房都选择按揭贷款购房的方式，即支付一部分购房首付款，剩余的部分用银行贷款的方式支付。

1:可以先办理抵押贷款，或其他类贷款。然后将贷款拿到的钱作为首付再去贷款。
但是这是两份合同，不能是一份。也就是说，先用其他方式贷款，把钱拿到手。然后再去房贷。
2:首付必须在申请贷款前要实际付款就是付现金，至于首付款的来源是贷款，借款还是自己的钱都无所谓，但首付款是不可以用所购房贷款的。
你可以用其他有形资产去贷款，这样就可以交首付，剩下的可按贷款形式月供。这样就是两份合同了，但是这样你要面临按揭和首付的贷款，会使你的生活压力很大的。

购房贷款办不了退房算违约吗，　　
一、购房贷款办不了退房算违约吗　　购房贷款办不了属于不可归责于您的原因，导致不能实际履行合同的，不属于违约。根据合同法及商品房买卖合同的司法解释的规定，不属违约。　　根据我国相关法律规定以及具体操作实践，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。　　根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。