早在2011年11月8日我与原告以260万价格签定了代售协议，第二天我就递交了产权证复印件,原告却迟迟不行动。一直到2012年9月我去北京询问时,原告以出售价格太高无人问津为由拒绝。我信以为真，才导致后来同意降到220万出售,随后中介以尽快帮我售房诱导我于２012年11月3日用快件方式签订了独家委托合同，并以高达20％的违约金作为约束。事后经多方了解才得知被中介蒙蔽，一内部知情人士告知该房产早就涨到了270多万，中介是想在其中赚取巨额差价才一直拖着不卖等你降价，这样它既能从你的出租中收益还能把价格压到最低（该房一直放在此中介出租好几年了）。本来对他们格式合同中的一些霸王条款就不满，再加上这样的欺骗，我于是通知中介想撤销这份委托，并于2012年11月24快递了书面撤销合同通知。在此之前中介一直未提已与人签订了购房合同，还单方面于2012年11月20日收取了买方高达40万元的订金，将我告上法庭，不仅要我赔偿违约金44万，还要我支付中介赔给买方的双倍定金，真是受了莫大的冤屈，其一我只是委托售房并没要求收定金，再者中介收取定金时也从未知会与我，而且数额如此之大的定金放在中介四五天我也一分钱没收到，请问我现在该怎么办，自始至终我只和中介签了一份售房委托，从没见过购房者，更不必说收了定金，买卖房屋意向书之类了，我只是一个在北京打工多年的农民工，幸运地在房价不?高的时候为避免亲戚的房子被低价拍卖才答应将房子买来，也许是对我善意的回报吧，才得了这一套房子，却没想到竟还惹上一场官司！
2018-12-24 05:58:27
律师解答共有4条
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2.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；
3.根据《合同法》及《担保法》相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；
4.因此，根据定金罚则如果卖方违约，买方有权要求其双倍返还定金； 或者要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.但是定金罚则与违约金无法同时主张，你方只可以选择一种要求对方承担，对方联系不上，你方可以先发函催告对方履行，对方拒不履行合同的，你方可以依法起诉。行动建议1，保存好你们的买卖合同。 2，房东不卖房属于违约，你有权要求房东承担违约责任，也可以根据定金罚则要求对方双倍返还定金，但是只能选择其一。 3，尝试再次联系对方，与房东协商，和平解决纠纷，沟通的过程可以录音，固定证据。 4，协商不成，可以先向对方发一份律师函，向对方释明法律规定，说清楚法律风险5，律师函还无法解决问题的，可以向房屋所在地的人民法院起诉，起诉时需要准备起诉状，你方身份证，对方身份证明以及相关证据材料。 6，起诉后法院通常会在六个月内做出判决，待你方拿到生效判决后可以申请法院强制执行。 -
委托中介卖房，需要签委托合同，
《中华人民共和国合同法》
第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条 委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 -
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。
因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
