律师您好：
????我原住房于2005年经石家庄市政府有关部门批准进行开发改造，但由于种种原因，开发商至今没有办理“五证两书”，并在此情况下对该地块强行开发建设，目前该工程建设部分已经完工。开发商在任何手续都没有的情况下通知回迁住户，称已具备交房条件，要求回迁方必须在指定的日期内回迁，逾期视为已同意接收，停止向回迁方支付过渡费，并向回迁方追缴滞纳金。对此我有几个问题向律师请教：
????1、回迁房的交房标准有哪些，房地产开发建设必须具备的“五证两书”和商品房交易必须具备的“四书一证一表”是否适用于回迁房？
????2、开发商有无权利单方面确定该房屋是否符合交房条件，并要求回迁方在规定的时间内办理入住手续，逾期将向回迁方追缴滞纳金？
????3、回迁房在在许多方面并没有达到合同规定的标准，而开发商要求先交纳房款后在按合同完成其他工程，这样的要求是否合理合法？
????4、开发商向住户表示政府已经承诺办理各种手续，目前正在办理。并且不知通过何种方法接通了水、暖，这是否表明政府确实已经同意办理各种手续。如果我们同意接收这样的回迁房，能否保证自身的权益？
????5、开发商在拆迁协议中承诺36个月完成拆迁房建设，并达到入住标准，但至今已经超过72月，耽误工程建设的原因同开发商违规操作，没有取得政府有关部门许可有关，合同中规定的不可抗力包括这些吗，我们能据此向开发商追缴违约金吗？
????6、工程完工后，房屋的实际面积超出合同中规定面积，按照最高院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，3%以内由卖方支付，超出部分由卖方支付，但开发商拒不执行，要求全额支付，这个问题如何解决？
2018-12-18 06:39:53
律师解答共有4条
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开发商不具备交房条件，你可以拒绝。 你目前有两种选择：一是根据合同（应当有相应约定）你可以解除合同，要求承担违约金；二是要求继续履行交房义务，支付逾期违约金。 不过开发商目前尚未交房，违约金不好计算，不妨以静制动，反正违约金在增加呢。
打官司，你胜算非常大。 -
1、一般开发商延迟交房的违约金，按每日2%—5%计算，法律没有强制规定违约金的额度，这个是一般性的操作；
2、法律依据《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 -
商品房买卖合同需要开发商具备五证齐全 。
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
