法律问答
你好!请问:我家是2004年把房子租给村委的。在租的时候和原村书记说好了的,需在付租金时要说卖给村委的。因为是镇府出钱要为搬迁户买房子。没签买卖协议,房子证件也没有要,没有土地使用证过户及变更。可是原书记已经死了,我还能不能追回房子?
2018-12-17 12:45:11
律师解答共有4条
《房地产管理法》第五十九条规定:缺少《土地使用证》,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《
物权
法》第九条规定:“不动产
物权的设立、变更、转让和消灭
,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。没有《国有土地使用证》,业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定:“住宅
建设用地使用权
期间届满的,自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅,得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质,以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》,就没有土地使用权。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护.
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分,而且是更重要的组成部分。
1、缺少《土地使用证》,不动产的“物权”不完整。《房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”,这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权,而现在开发商只把房屋所有权给了业主,而土地使用权没有交给业主。
2、缺少《土地使用证》,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。没有《国有土地使用证》,业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅,得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质,以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》,就没有土地使用权。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
国有土地使用证可以过户吗?
1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。
2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。 国有土地使用权出让 国有土地是禁止买卖的,但国有土地使用权可以出让,出让的方式有三种:协议、招标、
拍卖
。 在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。 区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局出台的《
划拨土地使用权管理暂行办法
》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地
拆迁费用
、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。 由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定,各地
征收
标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%,从而确定平均纯收益征收定额标准,因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算: 协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60% 根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,企业改制时,划拨土地需转为有偿使用土地的,按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%,对于企业改制涉及的补缴土地出让金,不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。
土地使用证过户怎么办理? 土地使用证证书是确认土地使用权的法律凭证。土地使用证内各项数据和编号,如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等,必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更,附图也应作相应改动。 土地使用证过户怎么办理:
一、过户所需要提供的材料
1、转让方的原土地使用证原件
2、已过户后买受人的房产证原件及复印件
3、买卖双方身份证原件及复印件
4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)
二、办理土地证过户所需费用 国土部门收费(皖价费〔2008〕113号)
1、土地证工本费20元
2、土地登记费30元
三、办理手续
1、房屋转让连同土地使用权转移,需提交
房屋买卖
协议、房照、原土地使用证。
2、房屋连同土地使用权
继承
,赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。
3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。
4、土地证书遗失或者损毁的,土地权利人应当及时向原发证机关备案,申请补发新证,在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的,原发证机关注销原土地证书,补发新证书。
5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。
6、委托代办除提交上述资料外,还须提供委托人签名盖章的委托书。
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