你好： 首先真诚的祝你工作顺利，身体健康。 在生活中遇到一见烦恼的事情。请在百忙之中给予解答疑问，非常感谢。我介绍一下线面的过程。 我和女朋友想要购买一套二手住房，后来女朋友的姑姑家的房子打算出售，2006年的时候因为她姑姑家的新房子还没有装修，所以2006年的时候还没有搬出去。2007年随着房价的上涨，原来说9万元钱的房子上涨到10万，后来又涨到10万5钱元，再后来价格又涨到11万。因为以前一直没有签订购房合同，但对于11万的房价，我们也在电话中同意了这个价格。2007年9月份的时候，由于她姑姑家的新房需要装修，所以给了他们4万元钱的购房定金，她姑姑家写了一张购房款定金收据，收据上面没有写房价的总价格，当时签名是我女朋友签的。因为是亲戚，也没有签订正式的购房合同。 2007年10月份，现在他们的旧房子已经腾出来了，突然间又把价格上涨到11万6千元。 我想请问一下，在这种情况下。如何维护我们自身的权益，我们的购房能否视为合同已经成立。如果要进入司法程序，能不能胜诉。我们还没有登记结婚，我能否提起诉讼，还是以我女朋友的价格进行诉讼？ 现在我身边有的证据，（1）购房款收据，而且没有写明房款总价格（2）手机中存储的一张付款时候的照片。 现在缺少一份关键的购房总价款的证据，如果和他们协商，通过录音笔先取得证据，能否根据上面的这些情况，确定我们购房合同的效力。他们如果把房子出售给别人的话，能否请求法院双倍返还定金，法院是否支持这一诉讼请求。 谢谢！ 再一次祝愿你身体健康，工作顺利！ 山东临沂平邑县教育局
其它综合
2007-10-24 14:22:07
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律师解答共有1条
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你好！
依据《城市房地产管理法》“第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。\\\\\\\"也就是说房地产买卖合同必须是书面的，口头合同是无效的，因此可以说你们之间只是达成了买卖意向，但不能说达成了买卖合同。其次关于你说的定金问题，依据《担保法解释》“第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”买卖双方可以签订立约定金合同，但是从你的介绍来看，你对交给她的4万元钱的认识恐怕是为了保证你们之间“买卖合同”（即口头合同）的履行，换言之，这“定金”是履约定金而不是立约定金，但是由于你们没有签订买卖房屋的主合同，所以作为从合同的履约定金合同自然也是无效的。第三，即使你能证明4万元是立约定金而非履约定金，但是依据《担保法解释》“第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”对于没有明确约定定金性质的，法院不会支持当事人主张定金罚则。从你的介绍来说，对方只是写了张收条，这是但方面的行为，不能证明你们之间就签署定金合同达成了合意，也无法确定这定金的性质就是立约定金。
综上，可能你目前只能要求对方返还4万元，致于其他的损失在有新的证据的前提下很难得到支持。 -
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