某人的丈夫因欠债与债主签定一抵押房屋合同，但妻子并不知情，（那么此抵押是否有效？该合同没有在相关部门登记但有担保人签字。）而且一年前丈夫因病己故。现如今房屋面临拆迁，而此时债主却己凭借手中房照将此房转卖，他是否违法？这位妻子应怎么办？
刑事案件
2014-05-31 22:40:40
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婚姻法规定，夫妻一方处分夫妻共同财产中的重要物资应当经配偶同意，不经配偶同意的处分行为应为无效行为。
关于房产抵押，担保法规定，房产抵押必须到房产行政管理部门办理抵押登记，没有办理登记的房产抵押为无效。
一方持有另一方没有办理转籍的房照，并不能说明其就对此房屋具有所有权，持有人凭借持有房照，无权出售房屋，因为其对房屋尚不具有所有权，法律规定非所权人无权处分他人财产，如果其硬要处分，那么违反法律规定。
房屋抵押，只是当事人保证债务能够履行的一种担保措施，合法的担保抵押要经过法律程序才能取得对抵押物的所有权。
本案中某人的丈夫与债权人的抵押为无效的，债权人无权转卖此房，这位妻子可以凭借其是己的所有权人向债权人主张权利，返还房屋并赔偿损失。
咨询解答人：大安市律师朱佰成。联系方式：13843631800
关于婚姻法和担保法的详细规定很多很多，我只是重点地向你说了其中的一小部分，如果你在处理此事时，或者诉讼时仍有困难，可与我联系。 -
一、房屋抵押超期抵押是否有效 房屋抵押必须办理解除抵押，房屋抵押不会自动失效。 《物权法》第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。在抵押权人同意抵押人转让抵押物时，转让所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 二、转让抵押房屋合同是否有效 (一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件 总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。 (二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记 被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
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房产属不动产，具有价值大、毁损风险小等特点，房产抵押是借款合同中最常见的担保形式。现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题一、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。 房产属不动产，具有价值大、毁损风险小等特点，房产抵押是借款合同中最常见的担保形式。现实生活中，部分当事人由于未按法律规定办理抵押，致使房产抵押存在种种问题。 一、未按我国《担保法》要求办理抵押物登记手续。我国《担保法》第42条第2项规定，以城市房地产或者乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，必须到县级以上人民政府规定的部门办理抵押物登记。签订抵押合同后不办理抵押物登记的，抵押合同无效。 二、未经房产所有权人同意，以他人房产作抵押。这样做不但抵押关系无效，而且构成侵权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定：“借款人以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。 三、未经共有人同意以共有房产作抵押。这样做不仅抵押关系无效，而且侵犯其他共有人的合法权益，由房产抵押引发侵权纠纷。 四、用于抵押的证件不齐全。房产抵押必须质押房产证和土地使用证，有的当事人只将房产证抵押，未将该房产的土地使用证抵押;或者只在抵押合同中规定以“某某房产作抵押;，而有效房产证件未交抵押权人掌握，致使抵押物失控，造成多头抵押的不良后果。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
