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本人出租一套学区房，合同签订，2023年3月27日-2025年3月26日，合同约定租金年付，若未租满24个月，押金2000不退，若要提前收回或退租，需提前一个月征求对方意见。12月11日承租人称，房子是给小孩上学，爷爷奶奶照顾，现奶奶重大疾病，无法居住，要退租。要我退还1月11日到3月26日两个半月房租共5000月。但是我觉得这个期间本来就是寒假过年期间，学区房淡季，根本无人租房，想以实际空置费损失要求其赔偿

房产纠纷

2024-02-03 10:36:04

你好，双方已经签订了租房合同，应当按照合同履行，至于你的实际损失可以与承租人协商分担。

追问：法院立案庭打电话给我，说我可能会败诉，我的寒假过年期间房屋空置费要自己承担，说承租人属于不可抗力

解答：你可以听取法院的建议。

追问：生病竟然属于不可抗力，我也头一次听说。
你好，具体需要结合你们的租房协议进行分析。协商不成可以向法院起诉。

追问：房租协议就是没有明确说。只是说不满24个月押金不退，若提前收回或退租，需要提前一个月征求对方意见。所以我就想咨询这个明显的寒假期间学区房是淡季，无人会租，这个损失应该谁承担。承租方也确实有理由说退租，因为实际居住人之一生重病。这种情况应该怎么处理呢
提前退租解约的，可以要求其承担违约责任，给付赔偿金额。

追问：她以其中一个实际居住人生重病为由，是可以免责吗
不能以学区房是淡季出租比较难为由再扣除房租

追问：但是确实目前为止没有出租出去啊，孩子们都放寒假了，连中介都关门了。这个损失难道要我这个守约人承担吗？
实际空置费损失要求赔偿恐怕不能成立

追问：但是寒假和过年期间属于淡季，根本无人租房，承租人享受了旺季，淡季要求退租，房东难道不能要求他赔偿吗

解答：可以主张，但法官不一定支持你的诉求

追问：为什么不能支持，我就想不通这个，合同法不就是维护守约方权益的嘛。过年期间，寒假期间学区房的空置费难道要守约方承担吗
合同约定很清楚，按合同约定处理。

追问：合同没有约定提前退租，租金如何处理。只是说征求对方意见
如果房屋租赁期限到期，房东无故不退还押金的，应当与房东先双方协商一下，协商不成的，承租人可以请求法院诉讼判决出租人退还租金，也可以申请仲裁解决。根据2021年施行的《民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。法律依据：《民法典》第七百二十一条
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
可以不退，如果对方坚持退房租，可以通过诉讼，在诉讼阶段根据情况选择调解还是判决。

追问：还说押金不退就行了。但是我不服气，押金远远弥补不了这个期间的控制损失啊。我可以选择以实际损失要求赔偿吗

解答：你当时设定的押金过低了，具体还要看你的租赁合同当中是如何约定的

追问：合同提到不租满24个月，押金不退。然后还有一条说，提前退租要提前一个月征求对方意见。没有明确说提前退租租金和违约金怎么处理

解答：只说征求对方意见，如果没有有违约条款约定，那么你刚才提到的，很难得到支持

追问：没有明确的条款规定。但是如果征求对方意见，那我肯定是不同意寒假过年期间退租啊。这个对方起诉了，我应该怎么处理啊

解答：你准备的租赁合同模板在这次事件后，要重新进行调整。如果对方起诉，考虑通过调节方式，让对方适当再给付一些。
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