夫妻双方买房子 没签购房合同 跟开发商签的购房协议 生效吗

认定买房合同是否生效主要从以下三个方面进行判断：1、行为人是否具有相应的民事行为能力；2、意思表示是否真实；3、是否违反法律、行政法规的强制性规定。

购房合同是买卖双方平等、自愿、协商一致就买卖商品房达成的协议。没签购房合同往往导致买卖双方的权利义务、违约责任、救济方式模糊。

购买期房时签购买协议有哪些注意事项？
(一)购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。
我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。
房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。
(二)要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。
期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：
1、竣工日期及房屋的交付时间。
对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以"设计变更"或"资金问题"作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。
2、详细约定付款的时间及方式。
建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
3、违约责任
关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
(三)双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。
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购房者购买期房有哪些权利？
购房者作为期房的预购人与开发商签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利。虽然期房与传统的房屋买卖有一定的差异，但这并不妨碍购房者享有合同中约定的各项权利。主要包括预购人基于法律规定享有的一切权益以及预购人基于商品房预售合同而取得的合同利益。

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