法律咨询

您好，想咨询一下关于转让协议方面的事情。我现在要接手一个小型的汽车修理厂，转让方就在这个汽修厂隔壁做生意，其他都商量差不多了，就是有两点觉得让人心里打鼓，又不知如何在协议条款中注明，规避风险保障我的利益。一，他说说营业执照等证件可共用，我们不用另办（这边营业执照不太好办）二，我看了他和房东的租赁合同，今年三月签的，签了三年，第一年半年一交，第二年开始一年一交，两年内租金不变，租金交到今年的九月份了，上面还写了不得转租，但据他说这合同是他自己随便网上下载的拟的，房东年纪大也好说话，实话说都不太具备法律效益，我看了看也觉得不太正规。现在签转让协议按理说房东要在场才对吧，但他说怕房东一看换了人会涨房租，让我们直接把房租给他由他交给房东，对外就说是亲戚一起干的。我现在如何写关于这个问题的条款？因为我觉得现在这个租金合适，若房东涨了房租或收回我就白折腾，时间精力钱都打了水漂。

合同纠纷

2020-02-02 23:59:20

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律师解答共有3条

《城市房屋租赁管理办法》第4条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。

找法网咨询顾问

2019.09.07 09:35:10 解答

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房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。
即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，应买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

平台法律顾问团队

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2019.10.24 22:51:04 解答

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房东同意了其实就可以转租的，但是有几个问题还是建议你注意一下。
1、保留你和房东的协议，最好在条款里写上允许转租。
2、你转租了，你就是“二房东”了，你要和新的租房人签合同，但是建议与新房客签的合同期限不超过你与房东签约的期限。
3、你与转租的新房客的租房合同其实可以参考你与房东签订的合同内容，因为作为“二房东”，房子出了问题有毁损的话，你也要和房东交代的，所以在签订租期、价格、付款方式、押金、和其他要求之外，规定好如果有物品损坏话，要折价赔偿之类的责任性条款。

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2020.02.02 23:59:20 解答

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