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(一)房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准 (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
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一、要求重新设定担保财产 《城市房地产抵押管理办法》第38条规定,因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押双方可以重新设定抵押房地产。据此,在原抵押财产因拆迁而灭失后,债权人为了担保其主债权,可以要求债务人提供其他适合的担保物。只要新担保物的价值足以保障主债权,债权人不妨继续履行原借款合同。尤应注意的是,若被拆迁人是以产权调换的方式获得房屋拆迁补偿的情况,由于被拆迁房产是两个不同的物,所以在原房产上设定的抵押权效力并不能及于拆迁后补偿的房产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》就规定,对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。因此,债权人如要对交换所得房产也能主张优先受偿权,必须要与借款人就补偿所得房产为主债权重新设定抵押权且签订新的抵押协议。 二、积极行使物上代位权,已拆迁补偿款保障债权实现 在担保债权履行期间届满之后,根据《物权法》第174条第1款以及《担法释》第80条第1款的规定,担保期间,担保财产被征收的,担保物权人可以就获得的补偿金优先受偿,上述法规明确了担保权人对于拆迁补偿款享有物上代位权,债权人有权以此款项实行优先受偿。在担保债权履行期届满之前,债权人也可以通过事先提存的方式来保障债权,这一权限可以《物权法》第174条第2款为依据。 三、要求债务人提前清偿,解除担保 《城市房地产抵押管理办法》第38条还规定了在抵押房屋拆迁时,抵押权人可以要求债务人清偿债务,此时,因为主债务清偿,抵押合同也得以解除。借款人在抵押房产被拆迁后,仍然继续履行合同约定的还款义务,但是不同意适用拆迁所得补偿款偿还贷款,也不愿意签订新的抵押合同的,债权人应当及时宣布贷款提前到期,要求债务人提前还本付息。为了阻止借款人转移财产,在主张提前清偿的同时,采取相应的诉讼保全措施。 此外,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。因此,如果债权人不能与债务人就担保方案或清偿达成协议的,债权人可以告知拆迁人,要求其暂缓发放拆迁补偿金或者交由第三方保存。
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作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?
第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写。
第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
第四,一定要分清房屋暂测和实测面积。
第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六,一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
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