您好，我听说我们国家正在通过一项新的营改增的收税政策，我以前都没有听说过，而且我和我的哥哥前不久也还在经营着一家房地产公司，我国房地产公司的营业税改为增值税规定是怎样的？房地产营业税改增值税 我们需要要交多少钱？谢谢律师。

你好，征税范围
　　(一)根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：
　　1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
　　2、房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目。
　　(二)不征收增值税项目
　　1、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
　　(1)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
　　(2)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
　　(3)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
　　(4)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
　　2、存款利息。
　　3、被保险人获得的保险赔付。
　　4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
　　5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
　　三、税率和征收率
　　(一)房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
　　(二)小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
　　(三)境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
　　四、应纳税额的计算
　　(一)基本规定
　　增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
　　一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
　　小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
　　(二)一般计税方法的应纳税额
　　1、一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
　　应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
　　当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
　　2、销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：
　　销项税额=销售额×税率
　　一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
　　销售额=含税销售额÷(1+税率)
　　3、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
　　(三)简易计税方法的应纳税额
　　1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
　　应纳税额=销售额×征收率
　　2、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
　　销售额=含税销售额÷(1+征收率)
　　五、销售额的确定
　　(一)基本规定
　　纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
　　价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
　　1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;
　　2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
　　(二)有关事项的规定
　　1、销售额
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
　　纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
　　2、销售不动产
　　(1)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(2)一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(3)一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(4)一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(5)小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(6)小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(7)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
　　(8)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
　　(9)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　3、不动产经营租赁服务
　　(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　(3)小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
　　一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 

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