开发商开发一个人防工程，工程结束后获得这个地下通道的使用权，开发商把通道分割成若干个小块进行转让使用权，然后经营成上商场，这个若干个小店铺使用权和人防工程一样40年。请问法官:这个商铺使用权转让合同是属于买卖合同？这个买卖合同合法吗？这个没有产权仅有使用权的商铺买卖使用权合法吗？受法律允许和保护的吗？
房产纠纷
2019-05-23 07:09:49
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不是买卖合同，应按使用权转让的关系保护双方权利义务。如商场经营手续合法，所受让的使用权原则上受法律保护。追问：如果说转让不是买卖关系，那我这合同属于转租性质的租赁合同，那不和合同法214条相违背了吗？最长期限不得超过20年，超出部分无效的呀！如果说他是买卖合同，这块地是政府划拨用做人防工程用地，这家开发商也没有依法办理出让手续，也没有向国家缴纳土地出让金啊？就是不合法的买卖啊？我理解的对吗？法官
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根据规定，公房使用权转让当然要得到出租人的同意，因为这种转让是对公房承租权的转让，也就是对租赁合同的权利(占有、使用等权利)和义务(支付租金等义务)的全部转让，《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。因此，公房使用权的转让必须得到出租人(即产权单位或管理单位)的同意，否则无效。但这种同意并不一定要求立即办理更名手续。在以下两种情况下，都可以认为已得到出租人的同意： 1、原承租人转让前虽未事先征得出租人的书面同意，但出租人事后办理了公房租赁权变更过户手续; 这种情况表明出租人事后对公房租赁权转让进行了追认，因此也是有效的。 2、原承租人转让前虽未事先征得出租人的书面同意，但受让人已实际入住并缴付租金，出租人也予以收取的。 这种情况表明出租人虽然没有明确同意，但可以认为出租人已经知道或应当知道租赁权已转让，并以收租金的方式予以认可。上面的案例就是属于这种情况，虽然没有办理更名手续，但李某已实际入住，而且以自己的名义交纳了租金，所以应当认为是得到出租人同意的，因而转让有效。
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合同法中规定了“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，也就是说未经出租人同意，承租人是不得转租他人的，租赁合同虽然未标明是否转让，但也要经房东同意才能转让。如果承租人有转租的打算，必须提前写明出租人同意在租赁期间允许承租人转让，否则转让时就必须经出租人同意。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
