我方名下有一处自建房，其中除第三层外为我方所有。第三层为1986年合建时，罗某出资合建，因此分得第三层使用权。当时与罗某签订合建协议一份，协议中约定罗某仅拥有第三层产权，无天台及楼下空地使用权。 2000年，罗某移居外地，将第三层房屋交由其弟媳使用。并未办理产权转移手续，也未告知我方。 2005年本地房改，与罗某弟媳商议后，整栋房产以我方名义申报房产证，当时签有收据一张，注明收罗某弟媳xx元用于办理房产证。 今年，其弟媳欲将第三层房屋出售予第三人。要求我方直接将产权分割转移给第三人，我方拒绝。我方要求直接将第三层房屋转移至罗某名下，再由罗某处置，遭罗某弟媳拒绝。 罗某移居外地后，我方与罗某失联已久。罗某也从未告知其委托弟媳代管房产。 现房产证在我方名下，其弟媳欲绕过房产证私自处置房产。 我方与罗某失联已久，与其弟媳关系破裂，无和谈可能性。 我方想请教律师，如下问题: 1、法律上关于此类房产所有人，以占有房产使用权为准，还是以房产证登记为准？该层房屋目前产权人为谁？ 2、2005年房改时签订的“收到罗某弟媳办理房产证费用”收据，是否具有法律效应，于我方有何不利影响。 3、弟媳行为是否构成无权代理？如构成无权代理，我方是否有权起诉罗某弟媳？ 4、方坚持将房产转移回罗某名下，再由罗某处置的行为，是否符合法律规定？ 5、某弟媳在目前仅为使用人，不是当事人的情况下，是否有理由起诉我方？以何理由起诉我方？ 6、某弟媳欲出售此房屋。我方是否有权要求直接将房产转移回罗某名下，再由罗某处置？如遭拒绝，我方可否起诉罗某弟媳，应以何理由起诉？ 7、某弟媳已绕过房产证，私自将房屋转让给第三人。其出售行为是否有效？是否构成表见代理？如构成表见代理，谁为最终责任方？我方应如何起诉？ 8、罗某弟媳取得罗某委托声明，是否有权要求我方直接将产权转移至第三人名下？ 9、第三层产权转移回罗某名下，我方可否要求依据合建协议另行订立协议，说明罗某及罗某后手房屋所有人，仅拥有第三层产权，无天台、楼下空地、楼梯间产权？ 10、第三层产权转移回罗某，转移费用应由谁承担？ 11、我方阻拦出售行为，罗某弟媳是否有权起诉我方？
房产纠纷
2017-12-01 16:55:44
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按照约定，房屋是罗某的与他弟媳无关，弟媳无权出售该房产，她没有产权证也不能出售，至于转不转给罗某，需要本人亲自办理产权过户手续，不然也要委托公证书。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
