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05年初,因当时上海的房价上涨的厉害,我舅舅怕以后买不起,于05年3月份通过中介公司与卖方赵先生就购买其一房屋达成合同. 该房屋的情况是:在签订该二手房买卖合同时,该房屋还未从开发商处交付给卖方赵先生,卖方名下的房屋小产证也未办理出来.具体时间是:05年3月签订二手房买卖合同,05年5月开发商交付房屋给卖方赵先生,05年10月,卖方赵先生的名下的小产证才取得.所以,当时的交易标的的房子实际上属于期房. 合同写明房子成交价人民币315万,当时就交付总房款的40%,合同上写明"实际支付人民币126万元给卖方赵先生,同时作为买卖房屋之定金" 但是合同里没有约定我舅舅即买方在多少时日内办理银行按揭贷款手续,只约定将房子在房地产交易中心过户给我舅舅后,15个工作日内将银行放款交付给卖方赵先生. 另外,该合同中约定的各种违约情形的违约金均为126万元人民币. 然而05年4月,由于我家调控房地产政策的出台,上海的楼市急剧降温,到05年10月卖方赵先生的产权证办下来时,该房屋的市场价格已跌至260万左右,我舅舅心痛自己本是怕以后买不起涨了价的房,现在却是跌了55万,想与卖方赵先生议定以当时市场价成交,遭拒绝.到现在为止,双方还未有机会坐在一起谈判,该房屋也尚未过户. 问题是: 1,签订该合同时该房屋属期房,根据我国的"期房限转"政策,该合同是否属于无效?若有效,是否属于定金合同? 2,若该合同有效,将头一笔已交付的总房款40%的126万约定为定金,根据我国法律,定金不得超过总价款的20%,那实际上定金只有63万? 3,该合同约定的违约金都是126万,是否已经过高,若法院处理的话,大概会将其减至多少万?在定金合同中设定违约金是否无效? 4,该合同中对于我舅舅办理贷款并交付给卖方赵先生的期限只限定在卖方赵先生将房子的产权证过户给我舅舅之后的15个工作日内,因此在现在产权证未过户的情况下,我舅舅未交付剩余的60%房款,应该不算违约吧?若继续拖延下去是否可行?对方会否有理由告我舅舅恶意拖欠? 5,合同法第六十一条 "合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"根据该条款,卖方赵先生是否可以要求我舅舅在某一期限内办理贷款和付款手续? 以上问题,望律师答复,谢谢了.

房产纠纷

2006-04-04 14:23:01

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律师解答共有5条

1、上海法院处理期房买卖一般按照债权转移的理论来判决，所以不会确认合同无效。而且现在对方已经取得了房产证，也已经符合最高院的司法解释的规定。
2、基于第一点，法院不可能判决解除合同，解约违约金问题不在讨论之列。
3、如果其他违约行为要承担违约金，要视合同的具体规楼上意见。定而定，在详细审查合同之前，无法提供更明确的咨询意见。
4、定金和违约金条款，同意

田根成律师

2006.04.03 19:41:01 解答
合同是有效的,如果因为房价发生变化而反悔,应当承担违约责任,如果你舅不想购买该房的话,可以提出解除合同,违约金你舅是要承担的,具体多少要根据给对方造成的损失而定,并非绝对按照合同上的金额来定的,根据你反映的情况,你们的违约金明显过高,你们应当衡量一下是继续履行合算,还是解除合同合算,我认为如果已经跌了55万的话,还是解除合同为好,无论如何不会赔55万违约金的啊.以上意见供参考.

平台特邀律师

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2006.04.02 06:49:01 解答

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1、合同是双方真实意思的表示，并且现在赵已经取得产权证，合同有效。
2、对
3、只能选择适用其中之一
4、对
5、直接按照合同约定执行即可。

杨玉刚律师

2006.03.31 06:25:01 解答
关于期房转让的问题，上海高院已经专门出了个指导意见，认定合同有效，双方均应履行。
你现在的选择是要么继续履行合同，承担房价下跌的损失，
要么解除合同，支付违约金。
当然，因为没有看到你们双方的合同，不排除存在对方违约，你直接解除合同的情况，最好请律师当面审核一下。

马建荣律师

2006.04.04 01:50:01 解答
该合同是否属于无效?要看该合同的具体内容来定;建议当面向律师咨询

魏增明律师

2006.04.04 14:23:01 解答
如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

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