业主从开发商购买了一手产权商铺，由于开发商违建迟迟不能通过规划验收，按照购房合同约定日期已经延期交楼近两年，目前赢得交楼违约官司，一直通过法院强制执行延迟交楼违约款（每天购房金额万分一，即3.65%/年）。购房合同条款规定，交楼后180日内办出房产证，否则赔付延迟办证违约款（每天购房金额万分五，即18.25%/年）。最近开发商所属的集团公司旗下另外一个经营公司出面联系业主签订租赁协议，准备整体租赁并招商经营。租赁协议约定十年的租赁期，且有两条条款规定：1.“租赁协议签订之日起两年内，丙方（开发商）不向甲方（业主）再行承担任何延期交楼、延期办证的违约责任，丙方（开发商）将于委托经营期限届满时，将该房屋交付甲方（业主），同时该房屋产权证办理期限变更为丙方（开发商）整体规划验收通过后两年内。”2.“至2015年12月31日前如签订本合同的人数不能达到全体商铺业主人数三分二以上的，则本委托经营协议自动终止，并且不产生任何违约责任。如本委托经营协议解除，甲方（业主）与丙方（开发商）签订的元房屋买卖合同继续有效。”请问：按照租赁协议，到2015年12月31日签约业主不到全体的三分二，租赁协议终止，乙方（经营公司）不再跟甲方（业主）发生租赁关系时，超出租赁部分的条款，具体来说就是上述列出的两个条款是否继续有效？即，租赁协议终止后，甲方（业主）是可以按照购房合同继续追究开发商的延迟交楼和办证责任，还是得按照租赁协议规定的，十年内都不得追究延迟交楼办证的责任？另外，租赁协议终止后，办证期限是按照购房合同规定的交楼后190天内，还是租赁协议规定的验收后两年内？
合同纠纷
2014-12-30 19:06:59
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从法律上讲合同规定的“办证期限按照购房合同规定的交楼后190天内”无效，法律规定，办证期限为交房后90天。但根据具体情况来看如果租赁协议无效，业主既可以按照合同也可以根据法律来追讨违约金，如果租赁协议有效，业主可以直接跟乙方追究违约责任
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你好，可以拨打400-6768-333咨询当地的律师的。
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需要看合同，可来电咨询
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
