法律咨询

我于去年买一套商品房，首先签订了一份“房屋买卖合同”；开发商交付房屋时，则由我母亲代我签字了一份“房屋交接书”（我工作较忙，而且并没有写委托代理书）；现和开发商有了房屋纠纷，在法庭上，开发商说“房屋交接书”上不是我本人的签名，拒不承认这份合同的法律效力！请问开发商这种行为是否合理？？我应该引用哪条法律条文来反驳开发商这种无耻的说词！谢谢各位先了！

房产纠纷

2004-04-09 00:27:01

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律师解答共有5条

上面判决内容确有矛盾之处。我的看法是：
（1）开发商延期交楼，构成违约，应按3%支付违约金给你。
利息实际上是对由于开发商违约给你造成的损失进行赔偿。如违约金已能弥补你的损失，则除了违约金外，你就不能再主张开发商付利息。如违约金不足以弥补你的实际损失的你可要求开发商再行赔偿。
（2）开发商虽然延期交楼，但你也有义务依约向开发商支付购房余款。
你认为开发商延期交楼，所以你就不付余款给他，如果你的这一行为不被认为是违约，则必须符合行使不安抗辩权的条件。
我觉得你的情况不属于行使不安抗辩权。
不安抗辩权是指双务合同中，应先履约一方发现后履约的一方发生财产状况恶化等情况，有可能导致先履约一方履约后，后履约一方无能力履约而危及先履约一方的权益，此时，先履约一方有权暂不履行合同，待后履约一方的不安状况消除后，再履约。
本案中，开发商的义务是交楼给你，他已经将楼交给你了，你就应当付余款给他。即使他还没交楼给你，你拒付余款也必须有证据证明开发商可能交不了房。
因此，你不交余款的行为是构成违约的，所以法院判你将余款交给开发商，并支付利息（因你违约）。
（3）公用外坪被占可通过另外起诉的方式解决。

王春燕律师

2004.04.08 20:14:01 解答
我口头追认也可以吗？不需要书面形式的追认吗？而且现在时间也有1年多了！

谢谢版主这么及时的答复！非常感谢！

找法网咨询顾问

2004.04.07 16:15:01 解答

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委托代理合同依照合同法的规定并未强制规定必须采用书面形式，即口头形式是有效的。你母亲代你交接房屋，代你签字，本身就是受你口头委托去办理这些事项的，这种代理本身就是一种有权代理，而不存在事后追认的情形，根本无需追认即对你发生效力，本案基于双方即代理人与被代理人的一致认可足以证实代理关系的存在，开发商辩称该合同没有效力是不成立的。

平台特邀律师

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2004.04.07 20:05:01 解答

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谢谢楼上律师的意见！

但合同上注明除了赔偿违约金以外，还要支付利息啊！

还有，开发商现在不仅仅是延期交房，而且公用外坪被占的问题至今也没有解决，这也是我诉讼的请求之一——要求开发商撤除被占的外坪！

同是一个房屋纠纷，为什么外坪问题就要另外诉讼解决呢？

最后，并不是我拒绝交纳房款，而是依照合同上的条款，合理地要求开发商赔偿违约金及利息，并让公用外坪正常运行，我就交足余款啊！这个要求并不过分吧！？

房产纠纷律师团队

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2004.04.09 00:27:01 解答

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你母亲的行为一经你追认,即是有权行为,你母亲的行为是一种效力待定的行为,经有权人即你的追认,就能发生补正的法律效力,使效力未定的合同变为确定有效合同,这是一种单方的意思表示,而无须相对人的同意,对此合同法47、48条均有规定.

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北京正海律师韩效亮

韩效亮律师

2004.04.07 07:11:01 解答
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