我想在盐城南洋街买个2手小楼 卖家说老房没有房产证 有建房执照，但是不能过户 土地使用证是集体办的个大土地使用证 我想 我与卖家签定协议 确定这房子是我的 然后到公证处公证有用吗 ？ 这样的房子能买吗？ 存在什么样子的风险吗 ？我很无助 请你们给我个合法的答案好吗 谢谢

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