我想购买一套住房，后在昆明房友房屋中介公司，介绍下与一自称五华区税务局拥有昆明北市区天骄北麓小区房屋购买权的男子签订了一份房屋转让合同。合同大致内容是，我要先支付转让费10万元，及此人预先交的21万元房款(此人说他有交款的收据)，及违约赔偿 后回来与家人说了这事以后，家人认为此事不妥,什么都没有就要交31万，风险太大。我上网查询后，发现天骄北麓并未取得房屋预售许可证，并且开盘时间一推再推，遥遥无期。还有就是国家好像是不允许期户交易的。我想问一下这合同有效吗？我想要回我交的订金可以吗？这事应如何处理？谢谢了
房产纠纷
2011-06-24 21:52:42
共有2位律师解答
-
你好！
不知道你交了多少订金？建议带上材料来当面咨询。 -
一个楼盘从报批到上市销售,要经过一系列严格的审批手续,才能具有我们通常所说的“五证”从而最终获得售房资格。所谓五证,通常指《国有土地规划使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》、《昆明市商品房预售(销售)许可证》。
近年来, 许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前,在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房,由于房地产项目在正式推出以前,营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心 ,内部认购价一般定的较低, 其运作具有某种投石问路或种试验田的性质, 内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠,以上优惠一般是比照“开盘价”而言的,如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则, 内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”,购房者应给予谨慎的关注。同时 ,房地产营销商为了保证尽可能的赢利, 会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手,往往能得到实的优惠,这样一套房计算下来可能会有数以几万计的 “便宜”。当然,这种便宜与风险共存,购房者要十分慎重的考察商品房发展商的资质是否可靠,该项目的发展前景是否良好,该房地产项目的背景情况如何, 除了《商品房预售许可证》以外的合法开工建设的证件是否齐备,以免不小心摊上麻烦,使自己的合法权益受到损害。
最高院关于“购房权转让”有个说明：“当事人在取得房屋之前，与他人签订房屋转让协议的，该协议并非真正意义上的房屋买卖合同，实为将购房权转让，即债权转让，该协议不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》调整。该合同系双方真实意思表示，应为有效。
购买权转让较为复杂，建议您聘请律师处理。追问：最高院的哪个司法解释啊
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
