律师好，对于上述问题我咨询过一个法官，他说这属于一房多卖，两个合同按时间先后顺序，先合同有效，后合同也有效但属于债权关系而无物权关系，除非先合同放弃物权要求，两个合同都与真假产权证无关，有无产权证都不影响两合同的有效性。 但本案中我关心的正是第二份合同，签订时间晚于第一份合同但有真房权证，能否认定在该案中可以得到房产，而不是得到经济赔偿？ 另外，售房人逃匿，在合同约定的期限内对方无法办理过户，那么受害人不能坚持得到房产吗。
刑事案件
2010-03-26 09:25:52
共有3位律师解答
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你好！不动产的产权以登记为准，既然你已拿到房产证，证明你已取得房子的产权。第一份合同有效，但无法取得产权，买房方有权起诉开发商要求解除合同，返还购房款，并可主张不超过购房款两倍的损失赔偿。
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就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。
有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国《合同法》第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。
如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。
建议你尽快通过诉讼，依法主张对方继续履行合同，请求法院依法判令对方办理过户手续，对方不到庭的，可以依法缺席判决，然后申请强制执行过户。 -
如果两个合同都签了,但都没有办理房产证,那么两个合同都有效,如果两个合同当事人同时起诉至法院要求办理过户手续，法院一般会按时间顺序,先合同当事人可以得到房产,后合同当事人只能要求赔偿。如果在合同约定期限内没有办理过户手续，建议你尽快起诉，要求办理过户手续。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
