1、我经朋友介绍欲买两户动迁号房（此房为带产权的动迁号，原拆迁面积分别为24平和16平，安置面积确定为各50平），两个动迁号共16万元（扩大面积部分由买方负责）。动迁房的所有手续由第三方保管。 2、双方于2009.8.20日交纳定金5千元并签定协议，在协议过程中，卖方口头承诺扩大面积的款额为7万元，口头承诺交纳扩大面积款的时间为2009.10.1前后，并在协议中承诺在交纳扩大面积款的同时由卖方更改过户名。 协议提出：在转让过程中由于卖方原因造成不能按时办理产权，致使买方不能得到该房产权时，视为卖方违约。卖方愿意承担法律责任，并赔偿买方损失。（请注意交纳扩大面积款时间和款额为卖方口头承诺，但有第三方在场证明），因为有前面的口头承诺，所以协议中签定，于2009.12.30日前将房屋剩余15.5万元一次性交纳。
合同纠纷
2009-11-21 21:12:18
共有3位律师解答
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首先，这个是因为不可抗力而导致的对方有可能不能按时办理产权，不属于你们合同中的违约约定，是法定的免责情形，对方不需要承担违约责任。其次，你们这个是约定的同时履行，已经承诺了在交纳扩大面积款的同时卖方更改过户名，那么你可以对抗对方的请求，你可以要求对方更名的同时你才交纳扩大面积款，这是法定的抗辩权。最后，合同已经成立生效了，对方不能单方面的说不卖就不卖了，如果对方再说让你必须交纳房款或者说解除合同的话，你可以以更名的同时交纳房款对抗他，或者直接诉讼他承担违约责任。（律师助理解答）
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张源律师您好，很感谢您及助理在百忙中抽出时间来帮助我解决问题。您看我这样理解对吗，首先，卖方不能改名不是个人行为造成，不需要承担违约责任。其次，卖方答应交纳扩大面积款的同时更名（口头承诺生效吗？），我可以要求对方，在时间更改的情况下更改交款时间。最后，合同生效，任何一方想解除合同都必须承担违约责任（我在年底不交纳房款，算违约吗？）。
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首先，卖方不能改名确实有可能因为形势变更或者不可抗力，两种情况对方都不用承担违约责任。其次，你们不是口头约定的，看上面问题中第五行后半段，你们是协议中约定的，所以有协议就可以证明，你确实有同时履行抗辩权。最后，你理解错了，不是说合同生效，任何一方解除合同就要承担违约责任，是说在没有法定解除合同的情形下，才不需要承担违约责任的。（律师助理解答）
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
