我是１０月份租的房子，二房东（当时我并不知情）跟我签了一年的合同，他说房子是亲戚的，房产证不在身边，只把房产证号告诉我． 这个月大房东回到上海，知道了房子转租的事情，两个人协商没结果，大房东准备收回房子．我查了这方面的资料，但还不是很清楚．我当时签的合同是一年的，合同上写了，谁毁约就赔偿一个月的房租． 我现在想知道：我跟二房东的合同是否有效？ 如果二房东拒绝支付毁约金，我该如何处理？ 希望大家帮忙出主意，谢谢！
其它综合
2009-09-26 15:09:50
共有3位律师解答
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对你的问题回答如下：
1、首先需要明确你所谓的“二房东”，到底是该房屋的原承租人，还是“大房东”房屋出租的代理人？
2、如是前者，依据最新的司法解释规定，二房东未经大房东同意擅自将房屋给你所签订的合同无效。你应当将房屋返还大房东，并可以要求二房东退还剩余租期的房租，一定条件下还可以要求二房东在其过错范围内赔偿相应的损失；
3、如是后者，由于大房东并没有追认二房东代理出租房屋的行为，同时，据你所述的情况，你还没有足够的理由能达到在租房时完全认为二房东有权代理出租房屋的程度，因此，租房合同也导致无效，房屋应当返还大房东，剩余租期的租金可以要求二房东退还；
4、关于合同约定的毁约金问题，适用的情形是合同有效的情况下，但由于合同无效，因此不能适用该条款主张赔偿。 -
你的合同属于效力待定(当时),现在房子真正的主人明确表示反对,你的合同为无效合同,你可以起诉二房东主张你的损失.
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已经回复。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
