律师，您好！我06年5月买了位于合肥市**工业园**苑的一套90平米的房子，是回迁房，当时议定房价是166000元，房产证还没有下来。这个回迁小区建成于05年，居民是原磨店乡勤劳社区各村的村民。买的时候我们签了一份购房合同，写了收据，并且双方都有证人。 现在都快三年了，房产证还是遥遥无期，而房价又涨得这么快，最近房主打电话过来想要我们加价。 请问： 1.这种回迁房是不是小产权房？ 2.我是肥东人，不是本地户口，也不是回迁户，能买这种房子吗？ 3.我们当时签的那份合同有没有效？能起多大的作用？ 4.如果合同有效，房主违约，合同约定的违约金是2万元，按现在的市场价，我们显然损失很大，我们可以要求他按市场价（27万左右）归还购房款吗？胜算有多大？他会不会以合同约定为由只返还16.6万元购房款和2万元违约金？就是说合同约定的违约金会不会使我无法拿到因房价上涨而造成的损失？ 5.如果合同无效，我们可以要回什么损失？
房产纠纷
2008-12-04 20:12:12
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你好!是不是小产权房要看建房所用土地的性质,如是国有土地不是，如为集体土地就是小产权房。如果是小产权房则合同无效，你的损失有点大，不能要求按履行后的利益损失赔，只能要求其赔偿你的用费，学理上叫做缔约过失责任。如果不是小产权房对方无权毁约，等能办证时你可以起诉要求其协助你办证，如果他认为价格不公平应当按购买时的市场价格比较。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
