我在2007年 购买某房地产开发公司 的 房屋一套 ，97平方米，价值13万元，合同约定到2008年5月1日交房，但因为房产公司和拆迁户闹意见，到2009年6月29日，仍没有交房，房屋还没有整好，门窗未按，到现在已经延期交房14个月 了 ，当时合同上的违约金是 日付万分之五。我找了房产公司的负责人，他说没有办法，还没有和拆迁户协调好，所以不能交房，问他什么时候交，负责人也含糊其辞，说也不知道，反正尽快想办法。 我从网上看的 是违约不能超过两年，如果超过两年 诉讼就不 受法律的 支持了。 我想起诉该房地产开发公司 ，让其先支付14个月的违约金， 等交房的时候再交付 其余的 违约金。是否可以， 请给予解答。非常感谢。
房产纠纷
2009-06-30 19:21:47
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根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，当事人如果超过两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。
其次，开发商逾期交楼，已违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。所你在起诉的时候可以要求违约金支付到交房止。 -
以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。所你在起诉的时候可以要求违约金支付到交房止。
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你现在可以向开发商所要逾期交房的违约金，如想起诉建议尽快。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
