土地评估的方法详解

　　成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

　　成本估价法的基本公式

　　一、新建房地产的成本估价法公式

　　新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。

　　结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：

　　新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润

　　1：土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。

　　2：动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。

　　3：征地费用——征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。

　　4：市政配套增容费——对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。

　　5：建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。