在租房的时候有些承租人发现房屋太大了,自己住不完也浪费,于是就会将部分房屋转租给自己的同事、朋友或是亲戚。但这是在没有经过房东的同意之下所做的事情,承租人未经同意转租有什么后果?找法网小编告诉我们要看实际情况。
承租人未经房东同意转租有什么后果
承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。
未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持。
承租人未经出租人同意擅自转租的,转租合同的效力如何
《中华人民共和国合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时,我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定:未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。对此。不少人认为,未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。
对于这两处规范性文件的关系问题,笔者以为:合同法是民事法律关系的一部基本法律,是由全国人大制定的,而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》,故其效力远远高于建设部《城市房屋租赁管理办法》。我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则,对合同无效的认定标准上采取严格原则,其目的是鼓励交易,繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据,地方法规和行政规章,一般不能作为判定依据。所以,建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力,并不具有司法效力,不能作为认定合同是否生效的依据。