上海二套房的房贷政策

　　近年来，我国住房压力呈现出日益紧张的态势，为了缓解住房压力，国家相关部分颁布了诸如非首套房不得享受贷款购房、非本省居民不得再本省购房等限购政策。由于我国各地的经济水平相差较大，故各地的购房政策也是有很大差异的。今天找法网小编给大家带来的是上海二套房的房贷政策的相关信息。

　　一、二套房贷款政策

　　十一楼市调控政策出台后，大多数城市均上调了二套房贷款首付比例，商业住房贷款从原来的最低首付３成（或３．５成）上调至最低４成。像北京、上海、广州等地商贷首付最低５成，甚至７成。二套房贷款利率，大多数城市仍按基准利率的１．１倍执行。

　　二、二套房认定标准

　　理论上，名下已有一套住房，再买一套就是二套房了。这在买房缴纳契税时，非常明确，但在申请贷款时“二套房”的认定标准，或许就不是这样了。

　　实际上，由于不动产登记尚未实现全国联网，加上不同时期、不同地区的房地产调控政策存在一定的差异，所以二套房贷款的认定标准也是因时、因地而异的。

　　但目前大多数城市都执行的“认贷不认房”政策。即只要名下首套房贷款已结清，再次申请贷款买房，则按首套房贷款政策执行：首付最低３成，贷款利率最高可享受８折优惠。而如果首套房贷款尚未结清，再买房则按二套房贷款政策执行：首付最低４成，贷款利率为基准利率的１．１倍。

　　（注：首套房或二套房的认定均以家庭为单位。）

　　至于少数城市执行的认房不认贷（上海）、认房又认贷（深圳）政策，这里就不详加说明了，具体请参看《认房认贷、认房不认贷、认贷不认房的区别》。

　　三、买二套房如何享受首套房贷政策

　　（一）二套房“变”首套的２个诀窍

　　１、适用于执行认贷不认房政策的地区，积蓄丰厚的投资族可选择此种方式。

　　２、卖了首套房

　　适用于实行认房不认贷政策的地区，适合经济一般的改善族。

　　注：上述两种方式均不适用于执行认房又认贷政策的地区。

　　（二）“二套房变首套房”有什么好处

　　最直接的好处就是首付更低，最低３成；贷款利率可享受最高８折优惠。

　　假设以贷款１００万，期限３０年为例，如果按首套房贷款利率（享受８．５折优惠）则相应的利息为７５３１１５．５６元。而如果按二套房贷款（基准利率的１．１倍），则相应的利息为１０１９２６４．２３元，两者相差２６６１４８．６７元。

　　上海二套房的房贷政策规定购买第二套房子时的首付从３成提高到了四成。二套房不能简单的认为是购买人名下的第二套房，而应结合购买人的首套房的房贷是否还清、购买人的家庭成员名下是否还有其他房屋等客观现象来分析。当然，若巧妙应用技巧在购买二套房时也能享受到与首套房的房贷待遇。