出让土地使用权转让的法律规定

　　在我们拥有土地使用权后，可能因为某些原因，需要对它进行出让或者转让。土地使用权的出让和转让是拥有使用权证的个人或集体将其土地使用权以有偿方式进行出让或转让给他人的经济行为。那么，出让土地使用权转让的相关制度有哪些呢？下面找法网小编将为大家介绍相关问题，供大家参考。

　　一、使用制度

　　按照我国土地所有权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。

　　１、土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。

　　２、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为

　　可以使用出售、交换、赠与的方式。

　　３、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

    　二、土地使用权出让和转让暂行条例

　　第一章总　则

　　第一条

　　为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

　　第二条

　　国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。　前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。

　　第三条

　　中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　第四条

　　依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。

　　第五条

　　土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

　　第六条

　　县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、出租、抵押、终止进行监督检查。

　　第七条

　　土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。　登记文件可以公开查阅。

　　第二章　土地使用权出让

　　第八条　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

　　第九条　土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

　　第十条　土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

　　第十一条　土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。

　　第十二条　土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（一）居住用地七十年；

　　（二）工业用地五十年；

　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　（五）综合或者其他用地五十年。

　　第十三条　土地使用权出让可以采取下列方式：

　　（一）协议；

　　（二）招标；

　　（三）拍卖。

　　依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　第十四条　土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第十五条　出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

　　第十六条　土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

　　第十七条　土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

　　未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

　　第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　第三章　土地使用权转让

　　第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　第二十条　土地使用权转让应当签订转让合同。

　　第二十一条　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

　　第二十二条　土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第二十三条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　第二十四条　地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　第二十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

　　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

　　第二十六条　土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

　　土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

　　第二十七条　土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

　　第四章　土地使用权出租

　　第二十八条　土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

　　第二十九条　土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

　　租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

　　第三十条　土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

　　第三十一条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

 三、转让流程

　　国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。因此，国有土地使用权具有重大意义。国有土地使用权转让流程如下：

　　（一）单位用地转让

　　１、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

　　２、审查

　　接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在１５日内通知转让当事人。

　　如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

　　３、现场勘察

　　现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。

　　４、地价评估，并提供报告书

　　审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

　　５、填写转让审批表

　　认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

　　６、审批

　　审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

　　７、交纳有关税费

　　８、登记编号

　　审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

　　９、土地使用权变更登记

　　经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。

　　（二）个人住宅转让

　　个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办理过程中应注意以下事项：

　　１、须有宗地共有人同意转让意见；

　　２、个人转让应以当场签押为准；

　　３、个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额１％有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。

　　四、转让类型

　　国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。国有土地使用权转类型如下：

　　１、依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清地价后进行的土地使用权转让；

　　２、已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；

　　３、减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；

　　４、为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；

　　５、人民法院裁定，需要处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；

　　６、成片开发区土地使用权的转让。

　　综上所述，国家土地使用权转让与出让是有一定的区别的。但无论是对土地所有权进行出让或者转让，都有它相关的法律制度。那么，当我们在遇到选择转让或者出让的这个问题时，需要冷静思考，遵循出让土地使用权转让的相关法律制度，并咨询律师，进行相应的处理。