甲公司诉乙公司商品房委托代理销售合同纠纷案

　　上海市宝山区人民法院

　　民事判决书

　　(2009)宝民三(民)初字第589号

　　原告甲公司。

　　法定代表人陈某，总经理。

　　委托代理人许某，员工。

　　委托代理人肖某，上海市某律师事务所律师。

　　被告乙公司。

　　法定代表人张某，董事长。

　　委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。

　　第三人丙公司。

　　法定代表人和某，董事长。

　　委托代理人邱某，上海某律师事务所律师。

　　原告甲公司与被告乙公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2009年5月7日起诉来院。本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于同年5月12日通知丙公司为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告甲公司(以下简称“甲公司”)的法定代表人陈卫星及其委托代理人许某、肖某、被告乙公司(以下简称“乙公司”)的委托代理人张某、第三人丙公司(以下简称“圆泉公司”)的委托代理人邱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告甲公司诉称，2008年8月14日与乙公司就宝山区某部分房屋签订《房地产代理合同》，约定代理出售总面积为6,619.43平方米。之后，甲公司落实上述房屋的买受人，即丙公司，并将丙公司介绍给乙公司。甲公司在乙公司的母公司上海某实业发展(集团)有限公司(以下简称“某公司”)总部，与乙公司就向丙公司转让上述房屋达成一致，并查询确认了房产所有权人，且现场勘察了房屋。在2008年8月底签订房地产买卖合同前，因丙公司经办人袁某副总经理赴黑龙江治丧，双方沟通中断。自2008年8月底之后，房屋买卖双方未再与信必达公司接触。甲公司向乙公司询问时，乙公司称丙公司不要甲公司中介等。经查，上述房屋中已有4,502.98平方米转至丙公司名下，房地产交易中心受理房地产权利转移申请的日期为2008年9月11日。甲公司与乙公司多次交涉未果，故起诉要求确认《房地产代理合同》有效，乙公司支付甲公司佣金人民币900,596元及违约金900,596元。

　　被告乙公司辩称，对甲公司所称与乙公司签订《房地产代理合同》的事实没有异议，但认为，某公司不是乙公司的母公司;代理合同约定的委托期限为2008年8月13日至8月31日止，甲公司在该期限内没有销售出任何房产，也没有介绍丙公司给乙公司。甲公司与丙公司的代理合同在委托期限届满终止后，丙公司找乙公司，乙公司自行将房地产销售给丙公司，乙公司和丙公司的交易与甲公司无关。甲公司没有完成合同义务，无权主张佣金，不同意甲公司的诉讼请求。

　　第三人丙公司述称，丙公司没有委托甲公司介绍系争房源，与甲公司没有委托关系。丙公司没有委托袁某经办系争房屋事宜，不知道甲公司与乙公司所订代理服务合同。

　　经审理查明，2008年8月14日，甲公司(乙方)与乙公司(甲方)签订《房地产代理合同》，约定，双方就乙方接受甲方委托，代理甲方寻找客户，撮合甲方与买受方之间订立房地产交易买卖合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。委托交易房地产的基本情况：1、座落：上海市宝山区某号的剩余房源(详见补充条款，届时以实际成交为准);2、建筑面积：详见补充条款，届时以实际成交为准;3、套数：50套以上，以实际成交套数为准;4、权属：商品房现房;5、本委托为非独家代理，甲方有权自行销售。委托事项：1、委托价格在每平方米11,400元以上(以实际成交价格为准);2、委托出售上述房地产;3、协助甲方办理相关手续;4、协调甲方与买受方间工作。委托期限：自2008年8月13日起至2008年8月31日止。乙方完成买卖双方合约订立及甲方收到全部房款后，按每平方米200元计，按实结算支付佣金给乙方。甲方有与他人私下串通，造成乙方无法履行合同等情形之一的，应承担违约责任。双方商定，发生合同约定违约行为的，违约方按照本合同约定的佣金总额的100%，(按实结算)作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。在合同期限内，甲公司未完成乙公司与他人订立买卖合同的事项。

　　另查明，2008年9月1日，乙公司(甲方)与丙公司(乙方)签订《商品房买卖协议书》，约定，乙方向甲方购置“某苑”住宅小区中45#、47#、48#、49#、50#等房号的部分住宅建筑面积4,975.87平方米，结算价格为每平方米建筑面积11,300元(闭口价)，总房款为56,227,331元。协议书所附购置房屋清单载明，计50套房屋，总面积为4,975.87平方米，其中45#的2套房屋计183.34平方米，47#的2套房屋计183.36平方米，48#、49#、50#的46套房屋计4,609.17平方米。同年9月3日，乙公司与丙公司就上述房屋签订《上海市商品房出售合同》。同年9月11日，上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋房地产权利转移申请。9月27日，丙公司经核准登记为上述房屋的房地产权利人。

　　以上事实，有原告甲公司提供的《房地产代理合同》、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息、被告乙公司提供的《商品房买卖协议书》、《上海市商品房出售合同》，及三方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

　　在本案审理过程中，甲公司为证明其与乙公司交涉，乙公司确认违约的事实，提供由其整理的谈话录音记录。乙公司表示，对录音证据的真实性、关联性不予认可。2008年9月25日录音中，是否张某本人的声音无法确认;张某不是乙公司工作人员，无法代表乙公司;录音的内容中，有关陈述表达了两层意思，其一，买房者是自己找上门的，没有通过任何中介，是乙公司自行销售。其二，甲公司没有在委托期限内完成委托事务，故不会支付甲公司佣金。2008年12月30日的录音，对谈话人员的身份无法确认;从内容看，谈话中的三人在恶意串通，损害乙公司合法权益。丙公司表示，同意乙公司的意见，对录音的真实性不予认可，保留对有关恶意串通侵害丙公司利益的行为追究法律责任的权利。

　　本院认为，甲公司与乙公司签订的《房地产代理合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该代理合同约定的委托期限至2008年8月31日止，该期限届满时合同终止。甲公司主张履行了代理合同约定的义务，乙公司和丙公司均予以否认，甲公司应就自己的主张承担举证责任。由于代理合同明确了本委托为非独家代理，乙公司有权自行销售，故乙公司与丙公司签订房地产买卖合同的事实本身不能证明甲公司履行了代理合同约定的义务。甲公司所提供的录音整理记录，因录音中有关人员、内容等存有疑点，又无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据。综上，甲公司的主张缺乏证据，本院难以采信。甲公司要求乙公司支付佣金及违约金的诉请，本院不予准许。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：

　　原告甲公司要求被告乙公司支付佣金900,596元及违约金900,596元等诉讼请求，不予支持。

　　本案受理费减半收取10,505元，由原告甲公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审　判　员　　金敏浩

　　二OO九年六月十八日

　　书　记　员　　赵如月