商品房预约合同的效力及责任

　　案件回放：2002年7月12日，仲某与某房地产项目开发有限公司(以下简称某公司)签订商铺认购意向书，约定仲某向某公司支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的小区商铺优先认购权;某公司在该小区正式认购时，优先通知仲某前来选择认购，认购商铺的面积为150平方米，均价约为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如仲某未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已付的意向金无息退还;如前来认购，则意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确。意向书签订后，仲某向某公司支付了2000元意向金。

　　某公司在销售商铺时，未通知仲某前来认购。2006年初，仲某向某公司要求按意向书的约定签订正式买卖合同，却被告知因商铺价格上涨，房产商不认可原约定的价格，且商铺已全部销售完毕，无法履行合同，只能退还意向金。仲某遂向法院起诉，要求某公司按照105万元的价格履行双方签订的合同，或者赔偿仲某经济损失100万元。某公司则表示，双方签订意向书时其尚未取得相关证照，因此意向书无效。即便该意向书有效，仲某所付意向金也只是相当于定金，某公司仅应承担定金责任。

　　法院裁判某区人民法院经审理认为，双方当事人签订的意向书具有预约合同的性质，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表现形式，某公司要求按定金罚则处理的主张无法律依据。由于某公司的过错造成双方无法进一步谈判签订正式的买卖合同，意向书已无法继续履行，应予解除。某公司应承担违反预约合同的违约责任。判决：一、解除仲某与某公司签订的商铺认购意向书;二、某公司返还仲某意向金2000元;三、某公司赔偿仲某经济损失1万元;四、仲某的其余诉讼请求不予支持。仲某和某公司均不服原审法院判决，分别提起上诉。

　　某中级人民法院审理后认为，签订意向书前，某公司已办理了有关项目的立项、规划等手续，双方在涉案意向书中指向的商铺买卖存在现实的履行基础。且意向书明确了当事人的基本情况、拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等，表明双方经谈判就条件成就时将进行商铺买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，对其效力应予认定。某公司未按约履行通知义务，反而在原审中主张意向书无效，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，显属违约。鉴于该违约行为导致仲某丧失了优先认购商铺的机会，双方亦无法按意向书约定继续履行，故某公司应当承担相应的违约责任。原审判决1万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失，二审在综合考虑近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定某公司的赔偿金额。另因预约合同与本合同存在法律性质差异，对仲某主张的赔偿金额难以完全采纳。据此，二审法院维持原审判决第一、二、四项;撤销第三项;改判某公司赔偿仲某经济损失15万元。

　　律师解析在签订正式的房屋买卖合同之前先签订购房意向书是近年来房产销售过程中出现的新情况。由于我国的合同法等相关法律、法规对此没有明确规定，从司法实践和理论研究视角对于该意向书的性质、特点、效力等进行探讨，具有一定的法律和社会意义。

　　一、购房意向书的法律性质

　　本案两审法院最终认为，也是实务实践中采取的观点：购房意向书并非不具有法律效力的初步意向，而是一份独立有效的预约合同。

　　首先，其反映了仲某和某公司的真实意思表示，并对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等作了较为明确且适于操作的约定，内容和形式合法，具备了合同成立的要件，是一份独立、有效的合同。其次，当事人对将来签订商铺买卖合同的预先安排，内容上与正式合同(尤其是目前被普遍采用的《商品房买卖合同示范文本》)相比较，缺少付款时间和方式、商铺交付条件和日期等主要内容，仍需通过进一步谈判在本约中加以确定;且意向书签订时，某公司尚未取得预售许可证等证照，不具备预售条件，故双方通过预约合同的方式将未来交易已达成共识的内容固定下来。基于此，该约定不同于正式买卖合同，不直接产生商铺买卖的法律后果。

　　二、本案预约合同的法律效力

　　虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是预售的一个阶段，因此对其效力判断，仍应按照合同法对合同效力判断的一般规定，至于取得预售许可只是房产商履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性。如果房产商在签订正式合同的时限内取得预售许可，即可按预约合同履行义务;即使未取得预售许可，也构成对预约合同的违反，并非导致预约合同无效。涉案意向书中约定，某公司在正式认购时优先通知仲某，该“正式认购”即表明某公司届时已符合预售条件，且事实上某公司亦于销售商铺前取得预售许可证。故某公司现以意向书签订时其未取得相关证照为由主张意向书无效，缺乏合理性。

　　三、违反预约合同的民事责任

　　就违反独立、有效的预约合同而言，当事人承担的应是一种违约责任，而非缔约过失责任。因为这里的“约”指生效的预约合同，而缔约过失责任的“约”是尚未订立的本约合同。