二手房交易违约形态及其责任

二手房交易违约形态及其责任

随之二手房交易量的增加，二手房交易过程中买卖双方违约的情况时有发生，本律师在此就实践中出现的双方违约情形做以总结，以期达到警示违约方违约，提示守约方维权之目的。
【一、 违约形态及其责任】
根据违约行为违反义务的性质、特点和表现形式，可以将二手房违约行为分为以下几种形态：
1、预期违约，指买卖双方在合同订立生效之后履行期到来前，没有约定或法定的理由，而明确表示或其行为表明履行期到来后将不履行合同，如合同签订后业主表示不卖或买方表示不买。预期违约实质是毁约行为，根据《合同法》94条第2项及108条之规定，守约方可以采取解除合同要求对方赔偿损失、要求对方承担违约责任及等待对方履行三种救济方式。
2、不履行。不履行包括履行不能和拒绝履行两种情况，无论那种情况都构成根本违约，守约方可以选择解除合同要求对方赔偿损失或者要求对方继续履行，守约方负有后履行义务的取得先履行抗辩权（可以拒绝履行）。
3、迟延履行。迟延履行包括迟延给付和迟延受领两种情况。迟延履行中，守约方不必然取得解约权，只有迟延履行导致守约方无法实现合同目的或迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍不履行的情况下守约方才可以解除合同要求索赔。符合上述条件的，守约方可以解除合同要求对方赔偿损失，不符合的，可以要求对方继续履行并赔偿损失。
4、不当履行。不当履行指买卖双方虽按期限履行了义务，但履行标的物有瑕庇（如房屋有质量问题）或因履行不当而给对方造成履行利益以外损失的行为，包括部份履行、履行方法不当、履行地点错误等其他违约行为。对于不当履行的情况，守约方可以采取拒绝受领、要求补救、赔偿损失、强制履行、解除合同等法律责任。
【二、不属于违约的情况】
1、 未按约定支付定金
根据我国《担保法》规定，定金合同属于实践性合同，于实际交付定金之日起生效，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效，故未按约定支付定金不够成违约。
2、 撤销委托公证由自己完成交易行为
我国《民法通则》规定，民事法律行为可以委托代理人实施，也可以自己实施。委托人撤销委托公证并不必然表示其毁约，撤销委托后由其自己亲自履行合同并不违法，对方不可因此要求解约或赔偿。
3、 同时履行抗辩、先履行抗辩和不安抗辩权
同时履行抗辩是指买卖双方互负义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求（《合同法》66条）；先履行抗辩是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求（《合同法》67条）；不安抗辩是指应当先履行义务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务、丧失商业信誉及有丧失或者可能丧失履行义务能力的其他情形情形之一的，可以通知对方中止履行（《合同法》68、69条）。
4、 根据合同的约定依法解约
二手房交易合同中可以约定合同的解除条件（如履约过程中政府新增税负无法就其承担达成一致），在解除条件成就时解除合同不构成违约，对方无权要求其承担法律责任。
5、 基于不可归责于双方的原因导致合同无法履行
合同签订过后，由于第三方（如政府、担保公司、银行等）的原因致使合同无法履行，负有履行义务的一方不够成违约。
6、 不可抗力的出现
不可抗力是法定免责条件，是指不能预测、不能避免并不能克服的客观情况，如自然原因引起的洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪等灾害事故和社会原因引起的战争、罢工、政府禁止令等。出现不可抗力导致合同无法履行的，履行义务方不够成违约。[page]
【三、律师提醒】
1、不同的违约形态产生不同的法律后果，承担不同的法律责任，守约方只能选择相应的补救措施，切不可只要对方违约就解除合同，否则自己将构成根本违约；
2、在对方的行为貌似违约实际不够成违约的情况下（如拒付定金），自己仍有履行合同的义务，如因此不履行合同将承担违约责任